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曝光南宁买房潜规则!毛坯房难求,楼盘为什么只卖精装房?

2018-3-22 13:01     发布者: 南国早报             查看: 247755     评论: 0


想在南宁定居,买房置业不容易。近日,南国早报记者调查发现,目前南宁购房不仅存在不少“潜规则”,而且很多楼盘只卖精装房。


为什么毛坯房很难买到?业内人士揭秘……


1

毛坯房成稀缺房源

购买还有附加条件


近日,记者走访多个楼盘。在距离南宁东站约10公里的嘉和城,有毛坯房出售,售价多在8000元/平方米以上,还要求一并购买车位才能优先选房



在调查走访中,记者发现,毛坯房的确比较难以买到,比如三塘南路的大都公馆将部分备案价格略高的户型拿出来卖,备案价格低的户型却并不参与。没有抢到房源的购房者可以购买备案价格低的房源,却需要补一笔20多万元的“指标费”


近期,南宁有10多个楼盘最新拿到了预售许可,记者了解到,这些项目绝大多数是精装房。


2

不少楼盘只卖精装房

精装费用不能按揭


去年5月起,南宁土地市场的调控措施不断“加码”:限地价、限房价、竞产权移交房(以下简称“双限一竞”)。



3月18日,记者走访了沙井片区智兴路上两个已经开盘的“双限一竞”项目。


绿地新里璞悦公馆以精装房的形式交付,楼层较好的户型售价已超过1万元/平方米,其中属于毛坯房单价约7000元/平方米,另外精装修部分的单价是3000元/平方米


碧桂园公园壹号相似楼层、朝向的户型也要近1万元/平方米,同样是以3000元/平方米精装修的标准交付。


精装修部分的费用不能计入总房价,也就不能办理普通的按揭贷款,导致购房者首付压力大增。


如一套约110平方米的精装房总价约110万元,毛坯首付和精装部分费用相加后,首付达到了约50万元。若为精装费用办理消费贷,则利率比普通房贷高出约三成,每月需还贷超过7000元,购房者还贷压力也相当大。


▲五象新区各种配套逐步完善,有不少新建商品房出售。


此外,还有多个“双限一竞”项目已拿到预售证,预计将在一个月内开盘,他们也全都以精装房形式交付。这些“双限一竞”的项目,为何都以精装形式面世?


业内人士分析,这是由于“双限一竞”限制了土地最高成交价格,地块的楼面地价虽然低,但由于开发商需要出资配建产权移交房,把配建成本计入土地取得成本后,实际楼面地价并没有那么低。


以昆仑大道片区一70亩“双限一竞”地块为例,成交楼面地价3500元/平方米,毛坯房均价上限6885元/平方米,两者之间有3385元/平方米的价差,一般来说开发商还是有正常利润空间的。但由于需要配建2.8万平方米的产权移交房,若以2000元/平方米的配建成本计算,实际楼面地价就高达近6200元/平方米。如果还是以6885元/平方米销售,显然只能亏本。因此,开发商只能在精装修上下功夫,寻找利润点。


卖精装房,是未来中短期内南宁新房市场的主流趋势。


一些热销的项目有可能不满足于最高3000元/平方米的装修加价,而通过私下收取所谓“指标费”“团购费”“电商费”等费用,达到拉高实际成交价格的目的。


还有一些开发商,将一手房源私下直接定向销售给自己置业顾问或房产中介,再由中介以二手房的名义,拉高价格卖给购房者,以达到绕过房价上限的目的。


3

购买二手房

常遇支付贷款额以外的房款


一次性支付贷款额以外的房款,是购买二手房的人群最常遇到的“门槛”。


在长堽路某小区,有业主打算出手一套86平方米的房屋,卖家叫价125万元。经中介测算,该房源的评估价约为1.1万元/平方米,评估总价约为95万元,那么想要购买这套房,按首套房计算,可以贷款80%,大约为76万元,但是另外,购房者还得一次性支付49万元给卖家


业内人士称,南宁新楼盘大多以精装房形式出售,很多购房者因难以承受全额的精装修款,改转向了二手房市场,这也让二手房市场的热度越来越高,价钱也有所上涨。


▲在南宁市凤翔路,一家中介门店前张贴着租售房信息


4

精装与毛坯

差距有多远?


据一房产专业平台3月13日发布的数据显示,南宁市各城区房价(精装)分别为:


青秀区:1.2万元/平方米~1.8万元/平方米;

兴宁区:8000元/平方米~1.1万元/平方米;

西乡塘区:8500元/平方米~1.1万元/平方米;

江南区:8000元/平方米~1.1万元/平方米;

良庆区:1.0万元/平方米~1.6万元/平方米;

邕宁区:8000元/平方米~1.0万元/平方米。


抛去装修价格,看看实际毛坯价格是多少?


据南宁选房网数据显示,2018年1月南宁商品住宅成交均价8098元/㎡(毛坯),环比上涨1%,各城区商品住宅成交毛坯均价如下(数据来源:南宁选房网):


青秀区:9209元/㎡(毛坯)


兴宁区:7644元/㎡(毛坯) 


西乡塘区:8190元/㎡(毛坯) 


江南区:7665元/㎡(毛坯) 


良庆区:8429元/㎡(毛坯) 

邕宁区:6518元/㎡(毛坯)


想在南宁买房,买什么样的房,这得看你手上有多少钱。 业内人士建议购房者,


首付在10万元以内的,考虑小户型;

首付10万元~20万元的,考虑毛坯房;

首付20万元~30万元的,考虑江南、西乡塘、兴宁、邕宁的精装房;

首付30万元~40万元的,可以考虑青秀、五象的精装房(精装全款除外);

首付40万元以上,除了部分豪宅、洋房项目之外,选择就比较多了。


看完这么多数据,

求购房者心理阴影面积!

不管房价有多高,

套路如何深,

早报君都希望大家能买得起!


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