南国早报网-南国早报记者 谢嘉明

　　现在，南宁楼市已经出现了单价“2字头”楼盘。楼盘单价“3字头”与“2字头”只有一步之隔，不少购房者希望，一些单价“3字头”的楼盘能降价到“2字头”。南宁楼市里，哪些楼盘会难守单价“3字头”？

老百姓购房时都希望房价能再降点。

　　一些楼盘单价苦撑“3字头”

　　与单价“2字头”的楼盘相比，南宁楼市里单价“3字头”的楼盘明显增多。售价“2字头”的楼盘数量不到10个，售价“3字头”的楼盘达20多个。这些楼盘不仅在城北、江南区域出现，在凤岭、城东等南宁房地产热点开发区域也探出身来。

　　记者发现，南宁楼市里单价“3字头”的楼盘，售价以3500~3900元/平方米居多。这些楼盘的房子，大多是以两房两厅、三房两厅为主，极少单间配套、一房一厅等小户型。

　　在城北、江南区域，部分楼盘的起步价为3200多元/平方米，有的楼盘售价不到3100元/平方米。业内人士介绍，这些楼盘的售价，大多是在近两个月来下调的。价格下跌幅度大的为六七百元/平方米，小的也有两三百元/平方米。

　　在城北一楼盘，起步售价为3400多元/平方米。记者发现，尽管是周日，售楼部里访客不多，数百平方米的售楼部里，只有一组购房者在咨询。销售人员认为，这是受楼市大环境影响所致，“以前周日我们可是最忙的时候”。

　　广西某房地产代理销售公司副经理何先生介绍，尽管单价“3字头”比“4字头”、“5字头”便宜不少，不过楼盘销售并不见得快很多。他们代理的楼盘，单价“3字头”与“4字头”销售进度一样。考虑到拉开楼盘价格差距，他们曾向开发商提出建议，把单价从“3字头”降到“2字头”，但方案未能获得通过。

　　降与不降难以抉择

　　“单价不到3100元/平方米的房子，总价与2900余元/平方米的房子相差并不大。从这一点来说，楼盘售价并不是没有下降的可能。但问题是，‘3字头’与‘2字头’形成较大反差，这使得一些开发商不敢轻易超过界线。”业内人士马先生说。

　　马先生在南宁楼市从事营销策划多年，他认为，楼盘单价从“3字头”降到“2字头”，总价只是少一两万元。楼盘价格能够在“3字头”挺住，说明与其他售价近4000元/平方米的楼盘相差并不大，大家都是“3字头”嘛。如果价格降到“2字头”，那就掉进另一梯队了，楼盘整体形象会受到影响。

　　单价在3000元/平方米附近徘徊的楼盘，价格降还是不降，决策难度远远大过那些价格临近4000元/平方米的楼盘，面临价格升还是不升的情况。记者了解到，江南有一楼盘，在决定促销价格时公司上下反复作了讨论。最后还是把价格定在3088元/平方米的起步价，而否定了2998元/平方米的方案。因为他们认为，3088元/平方米的售价会给人以实在的印象，2998元/平方米的售价会给人造成楼盘玩噱头的错觉。

　　“一般说来，单价‘2字头’会比‘3字头’更有市场吸引力。可楼盘降价了就难以重新归队，这使得开发商在决策时犹豫不决。南宁楼市目前是以单价‘2字头’作为底线，稍不留神，‘3字头’楼盘就会走到悬崖边，这是开发商不愿意看到的。”江南一楼盘销售部经理江小姐说。  

　　打开缺口并非不可能

　　查询南宁目前在售的部分单价“3字头”楼盘资料，记者发现，他们有的当初买地时，楼面地价仅几百元/平方米。算上建筑安装成本、税费、人工、利润等，楼盘售3000元/平方米仍有较大利润。如果开发商能适当让利，楼盘售价跌到“2字头”并非不可能。

　　南宁某楼盘目前售价为3000多元/平方米，业内人士介绍，该楼盘的土地是几年前买下的，当时所花地价才20余万元/亩。保守估计，楼盘售2500元/平方米，仍有几百元/平方米的利润空间。这样的楼盘，单价从“3字头”跌到“2字头”，开发商并没有“伤到肉”。

　　不过，一些开发成本较高的楼盘，售价往下跌的可能性就小了。有些楼盘，3000元/平方米已经是他们的生命线，要他们跌破3000元/平方米，无疑是要开发商亏本。部分开发商抱着鱼死网破的心态，就算打肿脸充胖子，也不会把价格降到“2字头”。

　　业内人士介绍，当前一些单价“2字头”的楼盘，售价曾经为“3字头”。如今，这些配套不齐全、交通不便利、绿化不到位的楼盘，价格回调是理性回归。受它们的影响，附近的楼盘可能会售价下跌。

　　在城北一楼盘售楼部，记者听到两名购房者在嘀咕：“旁边的楼盘才卖2900多元/平方米，楼盘品质相差不多，不必要多花一笔钱。”

　　一些业内人士认为，南宁单价“3字头”失守的楼盘，最有可能出现在江南、大沙田区域。由于楼盘市场定位不同、建筑品质不同，降价行为不一定在区域内蔓延。  

　　意料之外又情理之中

　　“一些购房者以为，单价3000余元/平方米的楼盘，最有可能跌到‘2字头’，其实并不然。有的售价不在3000元/平方米附近徘徊的楼盘，会突然抛出单价‘2字头’。细想之下，会发现楼盘这样做是意料之外，又在情理之中。”南宁某房地产代理销售公司市场部经理田先生说。

　　据介绍，南宁楼盘里就不乏类似的案例。有的楼盘售价3400元/平方米，在新一期销售中，他们抛出起步价2938元/平方米。尽管售价“2字头”的房子仅一两套，但楼盘也算是“潇洒走一回”了。

　　为何有的楼盘单价在3000余元/平方米苦守，有的楼盘却大胆下行？这与楼盘的营销策划、资金实力有较大关系。有的楼盘定下3000元/平方米的底线，他们宁愿在价格零头上“寸土必争”，也不跌到“2字头”，否则他们早就降价了。而那些有“惊人之举”的楼盘，抛出“2字头”只为吸引眼球、聚拢人气，很快价格会上调。

　　单价失守“3字头”的楼盘不是玩噱头，他们往往因为销售的压力才下调价格。这些楼盘所售房子，要么是老盘的收尾产品，要么是新盘首次推出的房子。南宁城北一楼盘6月开盘时起步价为“2字头”，时隔两个多月现在价格升到3500多元/平方米，这样购房者既感到满意，开发商也没少赚钱。

　　购房者想在楼市中找出单价“2字头”的楼盘，要有充分的耐心。而到南宁土地部门查询开发商当年竞拍土地的价格，就大致可判断出楼盘还有多少下跌空间。发现楼盘的底细，就提高了抄底的成功性。