南国早报全媒体记者：李俭芹

二手房一房两卖，中介人员代收房款后消失；长租公寓遭遇“长收短付”“租金贷款”，业主和租客损失惨重......针对房地产交易和租赁市场上的乱象，南宁市住房和城乡建设局组织起草了《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》（以下简称“办法”）。南宁市住建局相关负责人对此进行了解读，有关单位和社会各界人士可在4月18日前提出意见和见解。

▲房屋买卖资料图。南国早报客户端记者 李俭芹摄

解读一：一次性收3个月房租须进行资金监管

2020年11月，南宁市民韦女士就遇到了“长收短付”的租房“坑”，她一次性付了9个月租金，入住不到3个月就收到了业主的“逐客令”。当事业主称自己也是受害者，中介公司拖欠租金且失联。据悉，与韦女士有同样遭遇的市民超百人，涉案金额超百万元。

监管部门介入后，发现少数租赁企业采取“高进低出”“长收短付”的经营模式，导致“爆雷”“跑路”等严重社会问题陆续发生，南宁市住建局对涉事企业进行了约谈警示，并将有关违规线索移交相关职能部门依法查处，处理结果将作为不良信息记入信用档案。

但此类行政手段通常具有一定的“局限性”，很难从源头上杜绝此类问题再次发生。而本次起草的办法规定了租金监管的范围，有望补上这种漏洞。

相关负责人称，租金的监管包括以下五种情形：

一是支付周期超过3个月的租金及支付周期不超过3个月但交易当事人约定进行监管的租金；

二是住房租赁企业收取承租人的租金周期长于向出租人支付的租金周期，其尚未支付给房屋业主的租金；

三是超过月租金两倍的押金；

四是承租人申请的“租金贷”资金；

五是法律、法规规定应纳入监管的其他资金。

监管解除条件须在租赁结束时，租赁当事人协商一致提前终止租赁合同，由交易当事人共同提出解除申请，监管银行依据当事人的申请终止房屋交易资金监管并划转监管资金。或者住房租赁合同期满，租赁合同期满后10个工作日内住房租赁企业未提出异议的，监管银行将押金划转给承租人，房屋交易资金监管解除。

解读二：二手房交易中资金监管可免费

最近，南宁市民某先生想购买一套二手房，交了一部分钱后，中介又将该房源推介给了另一个买家并成交，而他的钱却迟迟没有退还。他认为，如果有资金监管，他就不用耗时耗力走司法程序了。

南国早报客户端记者调查得知，2019年11月，南宁市住建局曾颁布实施了《关于规范南宁市存量房交易资金监管的通知》，但由于政府职能事务工作调整，没能执行到位。

长期以来，仅少数具备房屋交易资金安全意识的交易当事人会自行与商业银行签订协议进行保障，大多数交易当事人并不知道如何保障其交易资金安全，或不愿负担费用进行资金监管。交易当事人往往因为各类纠纷消耗大量时间成本，也增加了财产风险。

办法中提出了房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。从流程来看，有5步：

1、交易当事人登录监管系统填写房屋交易基础信息，选择房屋交易资金监管服务事项及监管银行；

2、交易当事人与监管银行签订房屋买卖交易资金监管协议，开设房屋交易资金监管账户和结算账户；

3、约定监管的交易资金一次或分次存入房屋交易资金监管账户；

4、监管银行收取存入的监管资金时，应当进行房屋、交易方信息核对，并将资金监管信息反馈至监管系统；

5、按交易节点划转资金。

另外，进行资金监管，政府端不收取任何费用，多数银行端也支持不收费的原则。房屋交易监管资金在监管账户存续期间产生的利息按银行同期活期存款利率计算，利息归属应由交易当事人在监管协议中约定。监管账户不提取现金或转账，不收取手续费。

解读三：放弃交易资金监管须签风险告知书

住建局相关负责人称，资金监管是从根源是阻断问题，并且要求房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员开展房屋交易资金监管工作过程中尽责，比如禁止此类从业人员代收代付、侵占挪用交易资金和额外收取服务费。

另外，《办法》要求房地产经纪机构应对房屋交易资金监管具体相关资料归档备查，建立全面、严密、规范的管理制度。

该负责人还称，资金监管是打击“长收短付”等违规租赁租金企业的一种监管举措，也是为存量房交易的交易方多提供一种政府部门参与的资金监管服务的选择。交易当事人自愿放弃交易资金监管的，应当阅签放弃交易资金监管的风险告知书，并自行承担交易过程中发生的资金风险。

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