从房价的普遍上涨，到席卷全国的楼市调控，最近的一年，楼市并不平静。从
近期楼市的表现来看，楼市调控政策的效果正在显现。房价的涨涨跌跌，牵动
了许多人的心弦，想要真正了解房子，你至少需要明白这些。
关于房产升值
很多家庭的房产是“不可动的”，即使增值也是“虚”的。
由经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告（2017）》
日前发布。报告分析认为，我国家庭人均财富增长一方面是由于收入的累积作
用，另一方面则是由于财产的市场价值有所提高。比如，2016年，房价继续走
高推动了房产净值增长。相比2015年，2016年全国居民房产净值增长幅度达
17.95%，城镇居民更多地从房产价格上升中获益。
在房价上涨的情况下，表面上看，居民家庭财富水涨船高，一些大城市中心区
的家庭，几乎每家的房产都在500万元以上，有的甚至达到千万元以上。但是
，房产大幅增值，是否就意味着家庭财富也实打实地增长呢？这需要具体问题
具体分析。
对那些靠炒房、拆迁甚至贪腐弄到多套房产的家庭来说，房价上涨确实带来了
财富增长。但对于大多数以房子来自住的家庭来说，没有感到什么变化，充其
量就是“纸上富贵”，日子该怎么过还是怎么过。甚至不少家庭还为此忧心忡
忡，因为随着子女的长大，将面临买不起婚房的尴尬。
衡量家庭财富状况，不仅在于房产增值多少，更在于居民的金融资产增值多少
。毕竟作为不动产的房子再怎么增值，大多数人家是不能去变现的。或许，有
人说，可以把城区价格高的房子卖了，到郊区或者外地去买房，手里还能留下
一些闲钱。问题在于，有多少家庭愿意去充当这样的“聪明人”？
家庭财富增长，需要见到真金白银，需要更多具有流动性的金融资产支撑。拿
房产增值说事，可能会造成一种误导，加剧人们买房保值的心理。“房子是用
来住的，不是用来炒的”，这是未来房地产市场发展的原则和方向。评估中国
家庭财富的增长，最好能够刨去那些自住的且只有一套房的房产增值，这样的
调查数据才能更准确反映中国家庭财富的增长状况。因为，很多家庭的房产是
“不可动的”，即使增值也是“虚”的。
关于公积金
让更多职工受益
住建部、财政部、央行近日联合发布的《全国住房公积金2016年年度报告》显
示，2016年全国住房公积金业务继续保持安全、平稳的发展态势，缴存、提取
、贷款等主要指标持续增长，资金使用效率不断提高，服务水平稳步提升，支
持职工住房消费力度进一步加大。
《报告》显示，2016年住房公积金缴存额16562.88亿元，比上年增长13.84%。
截至2016年底，住房公积金缴存总额106091.76亿元，缴存余额45627.85亿元
，分别比上年末增长18.55%和12.18%，近5年来，住房公积金年度缴存额均保
持两位数以上的增长速度。住房城乡建设部有关负责人表示，除因缴存职工人
数持续增加带来缴存额增长外，职工工资收入水平不断提高是缴存额增长的重
要原因。
《报告》显示，全国住房公积金人均缴存额1.27万元，同比增长7.99%，增长
幅度与同期全国平均工资增长幅度相适应。
2016年，住房公积金资金使用效率大幅提升。住房城乡建设部有关负责人表示
，紧扣职工住房消费需求，加大住房公积金资金使用力度，是2016年全国住房
公积金工作的一大特点。全年住房公积金提取额11626.88亿元，比上年增长
5.82%，提取率70.20%；发放个人住房贷款327.49万笔、12701.71亿元，分别
比上年增长4.80%、14.61%。
与此同时，住房公积金重点支持基本住房消费。《报告》显示，2016年发放的
贷款笔数中，首套房贷款占83.51%，二套及以上住房贷款占16.49%。数据显示
，住房公积金贷款以支持首套、144平方米以下普通商品住房为主。
关于房贷
提前还房贷可能被罚款
房贷逾期会被罚款不新鲜，但就在最近，有借款人却因为提前还房贷，被某银
行要求交纳最低2万元的违约金。这是怎么回事？
其实是因为不同银行的规定不同，目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式
：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年
）内不允许提前还款，此后不收违约金。三是有些银行规定，提前还款将收取
违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息。
各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议借款人在决定提前还贷时，
务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。最好是联系当时办理贷款的业务员
或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。
要知道，提前还贷并不是人人都适合。比如，公积金贷款在几次降息之后，5
年以上贷款利率已经降至3.25%，与其提前还款，还不如把这笔钱拿去做理财
。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右
利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。
同时，等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等
额本息的还款方式，贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息
已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意
义不大。
此外，如果自己手头还有其他更好的投资理财项目，收益率超过房贷利率的，
以及对流动资金需求比较高的借款人，也没有必要选择提前还贷。但若不会理
财，且对负债极其敏感的借款人，提前还贷也是一个好选择。
关于租房
这些新鲜事物正在改变租房市场
北京地铁14号线将台站不远处的将台公园旁坐落着一栋小楼，叫做将府公园自
如寓。这栋公寓有175个房间可供出租，其格局与酒店式的开间相似，电视机
、冰箱、炉灶等一应俱全，设有独立卫生间。
记者调查发现，以北京自如生活资产管理有限公司为代表的住房租赁企业，集
中管理众多房源，以更加专业化的管理和服务，为市场提供可供租赁的房源。
专业化租赁机构有利于与租房者形成更加稳定的租赁关系。该公司提供的数据
显示，市场的平均租期是8个月，自如的平均租期能够达到415天。
除了专业住房租赁机构兴起正在助力租房市场外，长租公寓市场也正在发挥着
作用。记者了解到，从去年开始，上海长租公寓市场加速兴起，万科、龙湖、
阳光城、绿城等一批房地产企业纷纷以不同形式涉足这一市场，他们将客户人
群定位在城市青年群体和创客人群，租金水平与周边小区租房价格接近。凭借
较高的性价比，保持很高的出租率。
同样定位城市青年群体和创客人群的还有一些专做集中式公寓或分散式公寓的
创业项目。比如YOU+国际青年社区，先租赁整幢楼，统一改成集中式公寓出租
，一层配备健身房、台球室等公共娱乐设施，希望建成青年居住、生活、创业
的社区平台而不是仅仅出租公寓。
记者在调查中还了解到，广州的公租房政策，也让许多租客尝到了甜头。2016
年，推出600套，广州开创了在全国超大城市、省会城市中外来人员承租市本
级公租房之先河。
来源：地产数据时代
编辑：赖武慧
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