6月28日上午，南宁市国土部门以“限地价、限房价、竞产权移交房”的形式，挂牌出让了沙井片区约118亩纯住宅用地。这是继6月16日首次以“双限一竞”的形式出让5块住宅用地后，南宁市第二次用这一形式出让宅地。此轮出让，虽然地价仍旧很快就达到了预设的“天花板价”，并最终以配建1.35万平方米产权移交房面积成交，但从配建面积占比、实际楼面地价等方面看，竞价激烈程度已明显不如半个月前。
21号地块位置示意图。 图片来自南宁市国土资源局网站
竞买人在竞价现场举牌加价。 南国早报记者 罗暘摄
竞价：
地价达到上限 以配建面积决胜
当天截止挂牌报价的21号地块，位于沙井片区智和路南侧、邕津路西面，面积117.885亩，为纯住宅用途土地。根据出让公告，该地块挂牌起始价405万元/亩，地价“天花板价”700万元/亩。当现场竞价达到700万元/亩时，不再接受更高报价，转为竞投产权移交房面积。同时，竞得人在该地块上建成的住宅，毛坯销售均价不得超过6626元/平方米。
28日上午10时，现场竞价准时开始。经历几轮加价，地价很快达到了700万元/亩、总价约8.25亿元的上限，转为竞投产权移交房。最终，南宁市万科房地产有限公司以配建1.35万平方米产权移交房面积胜出。
分析：
拿地成本下降 “抢地”需求略降
南国早报记者注意到，与半个月前成交的5块地相比，21号地块1.35万平方米的产权移交房面积处于中游位置。但拿产权移交房占项目总建筑面积的比例来比较，21号地块的占比仅为约5.7%，而之前5块地的产权移交房占比最低约11.6%，最高32.9%。由于产权移交房占比降低，开发商实际可售面积比例相应提高，使得实际楼面地价下降，也就是拿地成本下降。
以产权移交房2000元/平方米的建筑成本估算，21号地块的实际楼面地价约为3834元/平方米。而在上一期土地出让活动中，5块地的实际楼面地价按同样方式估算，都在4200元/平方米以上。
业内人士分析，如果21号地块上的项目以毛坯形式出售，那么6626元/平方米的毛坯限价与3834元/平方米的楼面地价间，只有2792元/平方米的差价，扣除建设、销售成本后，基本只能勉强得到微利。因此，该项目以装修房的形式销售的可能性比较大。根据南宁市对装修房装修价格的限制，该项目精装房销售均价最高能达到9626元/平方米。
近期，南宁市密集出台土地和房地产市场调控新政。21号地块成交前一天，南宁市还首次发布了住宅用地5年供应规划，土地计划供应量增加明显。与半个月前成交的相邻地块相比，21号地块实际楼面地价出现了较明显的下降。这说明开发商在预期到后市有充足土地供应的情况下，“抢地”需求已有所下降，调控新政已初见效果。
来源丨南国早报记者罗暘
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