房产证未办好， 业主该如何维权
周先生问：
2012 年我以 150 万元价格，在某楼盘购买170平方米商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋实际交付后180日内办理房产证，若未按时办理则出卖人按照购房总价的 1%支付违约金。现开发商未按时办理房产证，我该如何维权？
林树昌律师解答：
本案属合同纠纷，已约定了违约责任，则应按照合同约定处理。购房人可向法院起诉，依据约定要求支付违约金。如购房人能够举证证明，其损失明显高于合同约定的违约金，则可请求法院调整违约金数额。
购买商品房需留意重要合同条款，一定要审查交房时间、办证时间是否明确；违约责任是否明显不利于购房者等内容。对于按揭购房的，特别提示购房人要约定，因不可归责于自己的原因导致无法按约定时间办理银行贷款的，应免除自己的违约责任。
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小区空地上划停车位，物业是否有权这么做
张先生问：
我们小区里的停车位较为紧张，物业公司就在小区楼栋之间的空地上划车位进行出租。请问物业公司有权这么做吗？
廖玉琼律师解答：
物业公司无权擅自在小区楼间空地划出车位出租。小区楼间空地属于小区公共建筑和共用设施，根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内按照建筑规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。
物业公司利用小区楼间空地拓展车位进行出租，应至少满足三个基本要求：一是确系为全体业主利益而利用空地；二是需经相关业主、业主大会同意；三是办理相关手续。
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公司负债经营，股东无需另偿还
何先生问：
我与两个朋友共同投资成立一家贸易有限公司，我占60%股份，两个朋友各占20%股份，公司注册资本为200万元，都已出资到位。但因经营不善，公司现欠债300万元。请问如果公司经营不下去了，我们股东对公司的欠债是否要偿还？
林树昌律师解答：
我国《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。”据此规定，一般情况下我国有限责任公司的股东对公司承担的责任仅以其出资额为限。
也就是说，作为股东，你们仅以所出资的200万元对公司承担责任。虽然公司现已负债300万元，但应当由公司以现有的全部财产对外承担债务，股东无需用自己的财产偿还公司债务。
来源：南国早报房地产事业部综合整理
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