南宁的旧改项目该如何发展?
南宁市做出了这些举措，结果却……
这些房屋不仅旧，有些甚至已经结构开裂，且超过了设计使用年限，已经成为高危房！在这种情况下，整改却遭遇瓶颈。
这是为什么，又该怎么办？是因为钉子户的存在，还是因为改建政策限制？
■ 1
老住户不愿搬
“三角楼”拆不掉
位于南宁市北湖北路的大唐天城项目，是南宁市旧城改造工程的重点之一。但在新建小区旁，一栋拆了一半的“三角楼”坚强挺过了两三年，成了市民的谈资。
▲这栋危旧房与后面已经陆续建成的新楼形成鲜明对比。
南宁市北湖明秀路口，正面对着十字路口、被几块“遮羞板”挡起来的“三角楼”格外显眼，与一旁崭新的高楼格格不入。该楼楼体的一侧已经被拆掉，就像被撕破了一个口子，楼下都是建筑垃圾。
▲网络配图。
楼上一间房屋门口晾着几件衣物，显示该楼还有人住。
附近居民遥指着晾衣的住户告诉记者：“这户人家当初不同意拆迁补偿方案，告到了法院，还是输了官司。”
附近居民遥指着晾衣的住户告诉记者：“这户人家当初不同意拆迁补偿方案，告到了法院，还是输了官司。”
据了解，住在这栋楼5楼的一户人家，是这栋楼里唯一没有同意拆迁的住户。
住户张女士说，房屋是她的私有财产，她不满意补偿方案，所以不愿搬迁，“我住在这个旧房子里，每个月才用7元钱的物业费，如果换到新小区，物业费就要翻10倍”。
此前住在该楼里的邻居都搬到了大唐天城小区，住上了新房。
▲网络配图。
坚守老楼的张女士坦言：
“这里的生活环境并不舒适，每逢下雨天便开始漏水，“要在蚊帐顶上放个盆子来接水”。楼里已被征收的房屋里涌进了一些来路不明的人员。“我们没有办法阻止这些人”，为了保证安全，张女士家安装了监控设备，随时查探楼下的情景。”
张女士称，她家的确为拆迁打了官司。虽然败诉，但已再向上级法院上诉。他们一家对于拿到满意的补偿额度，仍抱有希望。曾有入驻商家来商谈过拆迁问题，她也曾心动，但未谈成。
也就是说，想拆掉这栋楼，仍是近期无法实现的任务。
据了解，该片区是老城区，工厂区和居住区混在一起，也是西乡塘区重点旧改项目，按照规划，这里会建成大型综合体项目，为城区人民带来全新居住、办公、商业体验。
▲安吉万达。
老业主不支持拆迁安置，给旧改带来了非常大的影响。虽然目前破旧的三角楼已经影响不了整个项目的进程，但入驻商家免不了会认为该楼妨碍了他们做生意。
西乡塘区相关负责人称，大学路一处旧改项目就因钉子户影响了整个进程。前不久，在程序合法的情况下，该处钉子户已被强制拆除。
■ 2
业主想要改造
却遭制度尴尬
在新竹路某小区，很多房屋都是30年前建造的大板房。记者在走访中看到，某栋4楼一住户家中阳台歪斜，一角已经掉落，临近阳台的卧室被扯出了一道裂缝。
户主称，他家这种情况并不少见。有些楼栋甚至已经结构开裂，露出了钢筋。
▲网络配图。
记者了解到，该小区属于大板结构的住宅楼有8栋，建筑面积4万余平方米，且都超过了设计使用年限，属于高危房屋。另外，还有竣工使用年限超过30年的房屋9栋，建筑面积2万余平方米。
知情人称：
因为这些房屋都是大板结构，已无维修价值，所以旧改是最好的出路。为此，业主从2009年开始着手改造工作。小区一共有429名住户，已经签名同意改造的住户达到了423户，并且成立了旧改住户代表委员会。小区业主说，这个小区的旧改是众望所归。
但8年后的今天，项目改造仍然没有进展。这是遇到什么问题了呢？
▲网络配图。
知情人称：
南宁市修改了相关法规，提高了日照标准，要求新建项目不应使相邻已建住宅的日照标准低于大寒日1小时。如果按照这个标准，该处旧改就只能建设5.9万平方米，新建房屋的面积略高于还建房屋面积，新建住房的套数则少于被拆除的危旧房套数。
但这样一来，就造成还建房的成本无法摊销。
根据成本核算，该小区要建5栋33层的住宅和1栋24层的回建公房，才能有效地解决小区的回建和成本的摊销。
由于地块不规则，且周边老建筑都是沿着红线边缘来建设住宅，因此即使退到红线之后，规划中的回建公房仍会对隔壁小区日照造成影响。
记者在知情人带领下看到，隔壁小区的住宅距离红线不足3米，而旧改小区就算退后20多米，还是存在日照影响。
■ 3
年年排查潍坊
整改却不容易
据了解，自治区和南宁市都非常重视危旧房改造问题，2009年就已出台相关文件，鼓励有条件的单位旧改。
目前，南宁住房部门每年都要组织危旧房的排查工作，但是排查出来的危旧房在整改方面却遇到了难题。
▲网络配图。
首先，因产权人是第一责任人，原则上他要对危房进行整改，但有些房主经济能力弱，无法承担起这个责任，政府部门却无法强制对方改造。
其次，有些危旧老楼并非成片，而是散落在各处，即使政府部门想引进开发商来改造，也因为成本太高而无人接手。
此外，政府部门虽然也有一些改造资金，但在使用上也有争议：拿来修补，不能解决根本问题；如果是用于重新建设，却可能在公正性方面受到社会质疑。
■ 4
大板房已超龄
改造任务很重
过了设计使用年限，需要改造。因此，南宁市旧改任务非常重。
根据南宁市住房保障和房产管理局（简称“住房局”）近日发布的数据显示：
今年自治区房改办下达给南宁市的危旧房改住房改造新开工套数为1548套，完成投资额2亿元，基本建成套数为818套。截至6月30日，南宁市新开工项目套数为1016套；完成投资额2.3亿元。
《2017年南宁市老旧（危险）房屋安全隐患排查治理工作实施方案》显示，南宁市今年仍把旧改列为工作重点，要求加强老旧（危险）房屋的安全管理，预防和杜绝危旧楼房垮塌事故的发生，保障人民群众生命和财产安全。
并成立南宁市老旧（危险）房屋安全隐患排查治理工作领导小组，住房局等19个单位，负责统筹、协调、推进全市老旧（危险）房屋安全隐患排查治理工作。
▲网络配图。
据了解，目前，南宁市今年的危旧房排查工作还在进行当中。对于排查出来的危旧房如何治理，该方案中明确要求按照属地管理原则、片区改造原则、产权责任原则，实施加固或翻建。
但对于旧改中遇到的制度问题，记者多方咨询，目前仍未有部门能够给出解决方案。
来源：南国早报房地产事业部综合整理
