南宁房价在涨，大家应该都知道，但一套24平方米的小户型学区房报出2.5万元/平方米的天价，还要先付5万元定金才能看房，这未免让人唏嘘不已。
是否有人炒作？南国早报记者对此进行了调查。
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现象：5万定金才能看房
近一年来，市民王先生一直在滨湖路小学周边为3岁的孩子找学区房。“去年一万出头还能买到房子，一年多过去，有些有小户型房价直接翻了一倍。”
金旺角小区小户型多，总价低，又拥有滨湖路小学和十四中埌东校区的双学区，一直是王先生考察的重点。目前，该小区只有一套小户可售，24平方米的房子，业主报价60万元，单价高达2.5万元。
“这简直就是天价，让普通人难以接受。”
8月11日，记者走访多家地产中介，证实这套房源确实真实。
▲上文所述单价2.5万元的金旺角小区房子内部。
记者想看一下这套房子，找多人帮忙后，得到业主的答复却是：要先交5万元定金，确定要买这套房，才能看。
恒创地产置业顾问说，业主“任性”的要求不符合常理，但该小区房源确实紧俏，“房子小小一间也不好住，没什么看头，买的其实就是学区。”她表示会想办法要到户型图和房子照片。
8月14日，该置业顾问发来了照片，房子只有一个房间，带个洗手间和排烟道，有一个窗户，没有阳台。
连日来，记者把目光转到周边的小区，发现：
相关房价
小户型的价格都不菲：
一套金源CBD现代城53平方米的房子，业主叫价74.2万元，单价1.4万元，而且“价格一分不少”。
一套现代国际小区48平方米的房子，总价80万左右。
中介口中“单学区”的TT国际小区，50平方米的小户型卖70万元。
但一些大户型单价就低得多，如金旺角小区一套139平方米的大户型，总价只要178万元，单价不到1.3万元。
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市场：“老破小”房一房难求
连日来，记者在滨湖路小学、民主路小学等名校周边走访，发现周边的小区二手房房价都已达到历史高位。看看记者的走访调查↓↓↓
地点：天桃路某单位印刷厂宿舍
户型：60平方米的2房2厅
价格：总价95万元，单价接近1.6万元
装修：陈旧过时
相关情况：建于1990年代的住宅小区，是有近30年楼龄的老式大板楼，是典型的“老破小”小区，和天桃小学一墙之隔，且可读天桃实验中学。
地点：北纬28大厦小区
户型：34平方米
价格：60万元
相关情况：民主路小学和十四中的双学区房，该小区目前只有这套房可售。8月15日，中介称这套房子已卖掉。
地点：民主路力天大厦7楼
户型：34平方米（带一卫生间一阳台，无厨房、烟道）
价格：总价60万元，单价接近1.8万元
装修：阳台的栏杆已生锈，装修一般。
相关情况：该套房子在十年内，已经转手了四五次，而每次转手，价格都升高了不少。
带记者看房的置业顾问表示，买这种房子虽然贵，但绝对不会亏，“小孩读书完再卖掉，还能赚一笔，有人专门炒作这种学区房。”
据了解，由于该套房子目前的业主持有这套房子未满2年，按照南宁市现行政策，这套房子转手需要缴纳约6.65%的综合税，也是一笔不小的开支。
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学校：小户型学区房增加学位压力
记者采访发现，南宁很多买小户型学区房的家庭，基本都不是首套房，为了小孩读书才剑走偏锋。
“有多套房产，家长可以自由选择其中一套房产的地段学校报名”，记者就此咨询了南宁多个城区教育局，都按此政策执行，“原则上是住哪边，在哪边就读”。
多位中小学校领导表示，好学校周边，小户型学区房比较普遍。尤其是近年来，择校这条路被堵，不少家长转而通过购买学区房，达到读名校的目的。小户型学区房投入较少，转手容易，因此备受青睐。
▲网络配图。
南宁市西乡塘区某小学负责人说：
目前，南宁市采取一年一学位的办法，如果甲购买房子后，小孩就读了地段内的学校，再将房子卖给找学区房的乙，第二年乙的小孩也同样能读地段内学校。
通常来说，一套房产6年内只需要1个学位（二胎除外），但如果转手率高，这套房产6年内就会需要三四个学位甚至更多，使得学校地段范围内学位紧张，好在小户型学区房生源的比例不算太高。
▲网络配图。
记者留意到，在北京、上海等学位紧张的大城市，陆续采取了相对严格的学位政策。
如北京的西城、海淀和石景山区，除了要求户口和房产证地址统一，还实施六年一学位。也就是一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学，二胎除外。购二手房或租房的家长，如果六年内有孩子用了房产的名额，其小孩就不能再用这个房产入学。
不少学校负责人也提醒，每年学校的地段范围并非一成不变，都会有微调。如果周边有新建学校，地段还会有较大变动。家长如果冲着学区房买房，也要相应承担学校地段调整的风险。
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政策：学区划分存在“风险”
据了解，南宁市某城区在2016年曾内部出台过一份文件，提出在学位紧张的情况下，小于50平米的房不作为学区房按地段入学，由教育部门统筹安排。
不过，该文件并没有向社会公布。当记者向该城区教育局求证时，相关负责人否定了这一说法。
▲网络配图。
南宁市青秀区一所知名小学的副校长说，在入学问题上不论是教育部门还是学校，都希望稳定。
南宁市一些名校也有不成文的规定，住房面积小于50或者45平米的房，不作为学区房。但在实际操作过程中，有小户型家长去报名时，学校也接收了。
目前，南宁的学位还没有紧张到接收不下地段生的地步，不过买小户型确实也存在一个风险，一旦学校较真起来，这部分人有可能会被卡住。
实际上，小户型学区房确实也存在政策风险。今年，厦门一些片区由于生源太多，没有学位了，小户型房源（20多平米）生源只能由区教育局统筹安排到其他小学。
随着二孩时代来临，适龄儿童入学人数在不断增多，一旦生源爆满，南宁的教育部门也有可能被迫提高准入门槛。从外省的经验看，小户型学区房很可能首先进行政策调整。
南宁的家长在购买小户型学区时也应冷静思考，小户型房源如果失去学区房这一光环，是否还会成为众人眼中的香饽饽？
来源：南国早报房地产事业部综合整理
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