3月31日晚，南宁市住房和城乡建设局发布消息称，从4月15日起，启用2022版《南宁市商品房买卖合同（预售）》、《南宁市商品房买卖合同（现售）》示范文本（以下简称“新版合同”），原商品房买卖合同示范文本停止使用，已网签备案的旧版合同仍有效。

新版合同有哪些变化？对购房者有何影响？该局相关负责人对此进行了解读。

亮点一：

新增“特别告知” 

提醒购房者别稀里糊涂就入手

很多人买房时，要么不看合同，要么看到合同里的众多条文已经一脸懵，很容易被开发商牵着走，直到出现问题了才发现合同里中有很多重要的细节没注意到。为保障买受人的合法权益，合同新增官方“特别告知”。

比如，为了保障买受人资金的安全，告知提醒买受人按本合同约定缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其它形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入指定的商品房预售资金监管账户，首付款应通过住建部门预售资金监管系统生成的缴款单进行缴存。如果买受人发现转款账户信息与指定的监管账户信息不一致，有权拒绝付款。

亮点二：

再次强调预售资金监管

防止开发商挪用导致楼盘烂尾

对购房者来说，最可怕的是自己付了购房款，还着银行按揭贷款，却发现商品房烂尾了。在新版合同正文的第三章第七条中也明确强调：出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于有关的工程建设。贷款方式付款的，应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款专用账户，不得划入其他账户。

相关负责人表示，新版合同要求将商品房的预售资金监管机构、预售监管账户相关信息也写入合同之中，更大限度地避免开发商“拆东墙补西墙”，出现楼盘延期交付甚至是交付遥遥无期的情况，进一步保障购房者的权益。

亮点三：

避免“一房多卖”

开发商备案办证约定时限

有些楼盘，在售房过程中，迟迟不进行网签备案，而是“一女二嫁”。为保障买受人的合法权益，避免“一房多卖”的现象，南宁新版商品房买卖合同在第八章第十八条中作出了明确：买卖双方当事人就合同条款协商一致后，出卖人应当自签订合同之日起30日内，登录南宁市房屋交易监管系统办理商品房预售合同网签备案，并将本合同网签备案情况告知买受人。

据了解，有些业主入住商品房已经10年，开发商还没办妥产权证，引发维权事件。对此，在新版合同中，增加了办理不动产登记的方式和时限要求：出卖人应该在商品房交付使用之日起180日内，代办不动产权证书或是提供办理不动产登记的相关材料给买受人自行办理。办理不动产权证书须交纳的登记费由买受人自行承担。

亮点四：

防止楼盘没经过验收就交付

细化交付及前期物业等标准

近年来，有些楼盘没有经过验收就交付，绿化一团糟、水电气不到位等问题时常出现。南宁新版购房合同对商品房交付标准进行了修改：一是需已取得规划主管部门和建设工程消防审验主管部门出具的认可文件或准许使用文件，且工程质量竣工验收合格。二是交付时排水配套设施齐全，并与市政排水管网连接。委托城市供水企业管理及实现一户一表，并与城市公共供水连接。如使用自建设施供水的，供水的水质应符合国家规定的饮用水卫生标准。  

前期物业服务是开发商引进的服务方，业主入住后，如果对其服务不满意也很闹心。新版合同正文第九章第二十条要求，明确写出前期物业合同起止时间，并指出：合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。 相关负责人表示，对于物业服务企业来说，这既是鞭策，也是激励，只有物业服务企业不断提升服务水平，赢得业主的认可，才能合作共建美好家园。

亮点五：

已设定在建工程抵押的房屋

也可网签备案

很多开发商为了缓解资金紧张的问题，将在建工程抵押给银行，获得贷款。此前，该类工程在解押之前，是不能进行销售和备案的。一名业界人士称，在不能备案的情况下，有一房两卖的风险，若期间开发商资金链出现问题，购房人还可能遭遇“房财两空”。

在新版合同中，对此做出了调整，增加已设定在建工程抵押的房屋可进行预售合同网签备案的情况。商品房在建工程设定抵押情况下，抵押权人出具同意该商品房预售/转让的证明及关于抵押的相关约定，出卖人向买受人如实告知房屋状况后，双方协商一致后，可进行预售/现售合同网签备案。

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