地铁建设，与城市发展紧密相连。“轨道+物业”已然成为当前房地产开发的重要模式之一。“铁学商”对购房者有多重要？“地铁房”“地铁铺”还会升值吗？TOD（以公共交通为导向的开发模式）将带来什么改变？随着南宁向“轨道上的城市”迈进、“产城人”融合创新发展，更好的人居未来已在徐徐展露真颜。

▲轨道交通网络体系的发展和完善，改变了人们居住与置业的观念。

城市人口持续增加 轨道交通助力城市能级提升

南宁市自然资源局公布的《南宁市国土空间总体规划（2021~2035年）草案》中提到，到2035年，南宁市域常住人口将达1190万。第七次人口普查（2020年）数据显示，广西壮族自治区的常住人口为5012.68万人，10年间（2010~2020年）广西增加了410万人，而南宁的常住人口则增加了约208万人。未来在强首府的政策支持下，南宁经济持续发力，人口的增量势必将继续扩大。

经历这十年的房地产业大发展，人口快速增长的南宁已呈现多城市中心布局、多片区协同发展的格局。尤其是地铁开通这6年间，从地铁1号线到5号线，南宁地铁总运营里程已达到128.4公里，基本覆盖五大主城区的核心区域，堪称城市的大动脉。与此同时，城市交通延伸到哪里，房地产开发的步伐就进展到哪里。新开发区有了地铁，“拉近”了城区间的距离，更带动了沿线片区的高速发展；老城区有了地铁，则如虎添翼，引领城区向更高层级迈进。

在交通运输部近期发布的《2022年1月城市轨道交通运营数据速报》显示，全国31个省区市共有51个城市开通运营城市轨道交通，累计运营线路有270条。其中，2022年1月南宁市的客运量为2548.4万人次，排在全国第十六位，处于中上水平。

“坐地铁不用担心堵车、停车问题，出行很方便。”在平良立交站，市民梁先生告诉记者，他所住小区毗邻地铁3号线，因3号线与1号线接驳，无论是去兴宁区购物休闲，还是去青秀区上班，地铁出行都可以避开高峰期与堵车点，是他首选的交通方式。“许多人是因为活动范围内有地铁站，或是地铁可以更快到达目的地，所以选择乘坐地铁。”广西财经学院房地产研究所副所长郭悦告诉记者，准点高效的地铁交通让人们可以更好地安排工作与生活，并对商业区、住宅区等空间有很强的人气聚集力，对城市更新、城市扩张的高质量发展有很好的带动作用。

 “铁学商”成加分项 地铁助推人居配套更完善

2021年9月中旬举行的“2021轨交新经济与广佛TOD高峰对话”活动上，中国城市中心总工程师张国华表示，过去国内城市发展以“空间扩张”为主，如今已经转变为“空间优化”，而城市轨道对“空间优化”有着很好的促进作用。南宁轨道地产相关负责人也表示，地铁作为现代都市交通路网中重要的一环，“地铁+地产”的成功结合，将使地铁建设与地面建筑、地下商业开发紧密联系在一起，形成共赢结果。通过地铁改善沿线的交通，带动沿线物业不断增值，进而形成新城市核心。

地铁沿线物业一向引人瞩目，上海、广州、香港等地，地铁沿线的房屋、商铺出租率基本在九成以上。可以说，地铁的布局，意味着城市资源的布局。“以前说买房看地段，关键在于生活便捷、配套成熟与商业繁华的程度。自从有了地铁，地段概念更具体了，即人们常说的‘铁学商’齐全。”资深地产人士陈先生认为，宜居宜业是买房的前提，轨道交通网络体系的发展和完善，提高了人口流动的速率，在促进地铁沿线产业融合发展的同时，也改变了人们居住与置业的观念。

那么，只要是在地铁周边的房子都能受益、都能升值吗？

横贯东西的地铁1号线，途经西乡塘区、兴宁区和青秀区，2016年在售的地铁沿线盘约有10个。临近东盟商务区站的昌泰东盟园，2016年初售价约为11000元/平方米，2018年均价达到16500多元/平方米，涨幅近50%。位于地铁1号线广西大学站附近的瀚林学府，2015年底房价约为8000多元/平方米，2018年房价约12000多元/平方米，涨幅超50%；而同一板块开发的非地铁盘天健城，2017年首开价格为8800元/平方米，2018年底均价约为11500元/平方米，涨幅约30%。

随着近几年地铁3、4、5号线陆续开通，人们出行更加便利，楼市却没有了以往的振奋，房价也显得波澜不惊，是何原因？据克而瑞广西区域数据显示，地铁1号线开通两年后，沿线楼盘价格普遍上涨40%~60%；2号线开通一年后，沿线二手房价格涨幅约为30%~40%。

“地铁线路增加，受益的区域和楼盘越来越多，可选择性更多。如今整体行情走低，地铁带来的升值动力在减弱，远不如地铁1号线刚开通时那么明显。”资深地产人陈先生认为，通常是地铁沿线500米以内的物业会受益于地铁影响，但购房者还会关注地铁周边的学校、楼盘品质、居住环境等因素，地铁物业还需聚合多方面资源优势方能获得更高价值。

TOD复合型物业  重塑地铁人居新概念

城市的进化亦表现在人居需求的变化。从古人的择水而居，到当代的择城而居，再到现代城市空间不断纵横拓展，今后的人居观念或许会向“择轨道而居”转变。

从南北通透的高层住宅，到舒适度高的多层洋房，再到功能分区更自由的大平层，一代代产品户型的优化，都体现着购房者人居需求的升级。如何让资源更集中，空间更优化？顺应这一思路与发展节奏，结合城市区域创新发展，南宁的“轨道TOD物业”应势而生。

今年5月28日，“广西TOD展馆”在轨道御玺君临湾项目揭幕，南宁首个真正以TOD概念综合开发的项目正式亮相，未来将以轨道的“立体形态”链接公共服务、教育文化、居住休闲等混合功能。据了解，国内的多个城市早已开始TOD布局，“轨道+物业”的开发模式将轨道建设和物业开发有机结合，以地铁开发提升周边土地价值的同时，将沿线地产物业、商业开发收入反哺地铁的建设。

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