小区电梯内被物业公司租给广告公司使用，获得的租金收益应该由谁所有？近日，江苏省睢宁县人民法院针对一起业主委员会起诉物业公司要求支付电梯广告费的案件进行了公开判决。

业主委员会起诉物业公司

要求返还电梯广告租赁费用

2019年6月，睢宁县某小区业主委员会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配，业主委员会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向睢宁县法院提起诉讼要求返还电梯广告租赁费用。

庭审中，业主委员会向法院提供了物业公司于2019年初与徐州某广告公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，协议显示，电梯租赁费每部每年500元，共20部电梯，租赁期限两年，合计20000元。

物业公司辩称，该部分款项已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，未提供其他证据。

物业公司向业主返还电梯广告收益

●法院审理

睢宁县法院经审理认为，根据民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行的经营与收益，应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。

本案中，物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，而物业公司并未对此收益进行部分单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应返还给业主。但物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。

对于物业公司辩称部分费用用于部分业主欠缴的物业费，法院认为欠缴的物业费仅为部分业主，而共有部分产生的收益属于业主共有，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张未予支持，法院判决，物业公司在扣除合理成本后，向业主返还电梯广告收益。

●法官说法

日常生活中，开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象特别常见，对于这部分收益应归谁所有。根据民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

此规定一方面鼓励开发商、物业服务企业或者其他管理人通过自己的经营行为，让共有部分物的功能得以充分发挥，另一方面也可以有效化解业主与开发商、业主与物业公司、业主彼此之间因共有部分收益的归属问题产生的矛盾，有效平衡双方之间的关系。

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《民法典》中规定的业主权益

你都知道吗？

一起来了解

关于业主的具体权益

问：停车位先满足业主的需要，还是外来车辆的需要？

答：先满足业主的需要。

相关法条

《民法典》第二百七十五条【车位、车库的归属】 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十六条【车位、车库的首要用途】 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

问：小区各类广告、外来车交费、商户入场费等公共收益归业主、开发商还是物业公司？如何分配？

答：归业主。按照约定或业主专有部分面积所占比例确定。

相关法条

《民法典》第二百八十二条【共有部分的收入分配】 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《民法典》第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

问：业主和物业是什么关系？

答：委托管理关系。

相关法条

《民法典》第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

问：要成立业委会需要多少人参与表决和同意？谁能决定换物业、涨物业费？

答：成立业委会、换物业、涨物业费，这是业主共同决定事项，由业主共同决定。

相关法条

《民法典》第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

问：物业费应该公示吗？

答：要公示。

相关法条

《民法典》第九百四十三条 【物业服务人信息公开义务】 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

问：物业可以采用停电、停水等方式催交物业费吗？

答：物业已经提供相关服务，业主不得拒绝支付物业费，但物业不能采取停水电等方式催缴物业费。

相关法条

《民法典》第九百四十四条 【业主支付物业费义务】 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。