近日，一套位于浙江省杭州市钱江新城板块的写字楼世包大厦2701室法拍房，因为涉刑，以1元起拍。最终这套房子吸引了2人报名，1人出价，而这个出价就是1元。

当天上午10时法拍结束，页面显示“竞价结果系统生成中”时，围观群众都惊呆了——难道，这套建筑面积348.13㎡、评估价高达1523万元的好地段办公室，真的被幸运儿捡漏成功，1元成交？

世包大厦位于杭州上城区钱江新城板块，西面临近西兴大桥，东邻尊宝大厦，与钱江新城CBD公园不过咫尺距离，地理位置极佳。项目本身为甲级写字楼，全玻璃幕外墙，是不少实力雄厚的公司选择办公地点时的热门候选对象之一。此次拍卖的这套2701办公室，楼层高，视野好，评估价超过1500万元。

从拍卖记录来看，这套房子是跟另外5套世包大厦27楼房产一起被司法拍卖的，早在今年1月，这6套房产公司就首次拍卖，但当时全部流拍。

今年2月，这6套房产二次拍卖，其中2703室和2704室当时成功拍卖，成交价分别为约979万和1005万元，而另外4套房产再次流拍。今年4月，其中2705室再次上架法拍平台，以约784万元变卖成功。今年5月，2706室也以约979万元变卖成功，但是2701室和2702室依然流拍，变卖失败。

直到8月20日，2701室和2702室再次重新上架拍卖，并且起拍价下调为1元。而此前，这6套世包大厦法拍房的起拍价都在700万元以上。

涉刑法拍房“1元起拍”，始于2020年6月，当时浙江省高级人民法院印发通知，根据《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》第八条规定：刑事涉案财务网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。

不过，自浙江推出涉刑法拍房1元起拍的措施以来，虽然多套涉刑法拍房以1元起拍，但实际上还未出现过真的1元成交的情况，大多数法拍房都以接近二手房市场价的价格成交。毕竟，参拍者都是理性的，当竞拍价格大幅低于市场价时，会有别的参拍者觉得有利可图而加价。

因此，这套2701法拍房以1元成交，是否意味着该意向竞买人真的捡漏成功了呢？

事情恐怕没那么简单。因为，在这套房源的法拍公告中，有一段红字标注说明：“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价1178万元则不成交。”

法拍房中的保留价，通常被称为底价，是确认拍卖成交的最低价格，这也是为被执行人利益设置的最低保护限度，保留价过低会损害被执行人利益，并可能损害其他债权人利益；但若确定的保留价过高则不利于财产顺利拍出，导致流拍，影响债权人利益。因此在司法拍卖实务中，如何确定拍卖保留价一直是一个比较棘手的问题。

根据拍卖中是否设置保留价，将拍卖分为有底价拍卖和无底价拍卖。在有底价拍卖中，竞买人的最高价低于保留价的，则拍卖无法顺利成交，在拍卖实践中，绝大多数拍卖所采用的都是有底价拍卖方式。

因此，对于此次世包大厦2701室法拍房1元成交的情况，一位资深法拍人士表示，虽然目前页面显示一位彭姓竞买人以最高应价胜出，但因为最高应价未达到保留价，很可能最后做流拍处理。

根据惯例，拍卖时竞买人的最高应价低于保留价，申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。