南国早报全媒体记者：黄乒宾 彭倩（实习生）

买房时，开发商要求预交物业费的情况并不少见，但很少人意识到，这或许是个坑。近日，荔浦市家园梦小区45栋的50名业主，收到了荔浦市人民法院的一审判决书：买房时他们向开发商预交了3年的物业费，但开发商没把这笔钱交给指定的前期物业公司，物业公司向业主追讨，得到法院支持。

▲涉事小区。受访者供图

预收3年物业费

开发商却没转交给指定的前期物业公司

据悉，家园梦小区的开发商为广西荔浦张涛房地产开发有限公司 (以下简称张涛公司)。2017年、2018年，45栋的业主在购买房产时，开发商预收了他们3年的物业费。由于开发商延期交付房屋，直到2020年8月左右，45栋的业主才陆续收房。

2018年4月，开发商指定上海沁联物业管理有限公司（以下简称沁联公司）为前期物业服务公司。然而，张涛公司却没把预收的物业费移交给沁联公司，引发了3起诉讼。

第一起诉讼是沁联公司起诉业主追讨物业费。沁联公司从2020年10月1日开始计收物业费，而业主认为自己已交，不肯再交。

业主张先生告诉南国早报全媒体（新闻热线：0771-5690127，报料邮箱：news@ngzb.com.cn）记者：“沁联公司对我们已经预交3年物业费的事实是清楚的，2022年之前从未催收过物业费，直到开发商向法院申请预重整，沁联公司眼看追不到款了，才来向业主要。”

2022年10月31日，沁联公司向法院分别起诉欠费的部分业主。今年2月底，荔浦市人民法院作出判决，支持沁联公司的诉求。

▲第一起诉讼的判决书。受访者供图

第二起诉讼是50名业主起诉沁联公司，沁联公司未尽到物业管理职责，要求减半收取物业费、退还道路维修费。

沁联公司认为，业主预交的物业费是交给了开发商，与他们无关，该公司已尽到为小区服务的义务，应100%收取物业费。

今年7月，荔浦市人民法院作出一审判决，认为垃圾清运、杂草清除不及时等系一般瑕疵，不足以构成业主拒缴物业费的正当理由，驳回业主的诉讼请求。

▲第二起诉讼的判决书。受访者供图

业主胜诉

但开发商恐无可供执行的财产

第三起诉讼是50名业主起诉开发商和百乐居公司，要求二者共同退还业主预交的3年物业费，共约21万元。

今年7月，法院判决张涛公司退还业主预收的3年物业费。

记者从荔浦市人民法院发布的消息看到，该法院于2022年4月13日决定对张涛公司进行预重整。据悉，预重整是一种新兴的将法院外资产重组与法院内重组联系起来的困难公司救援体系。

▲第三起诉讼的判决书。受访者供图

记者从“爱企查”查询到，张涛公司是最高人民法院所公示的失信公司，被法院列为限制高消费企业，且“该公司有终本案件信息”。

据悉，终本案件，是指法院的执行案件，由于被执行人没有可供执行的财产，而裁定终止本次执行程序。这意味着，面对新的执行案件，张涛公司可能已经没有可供执行的财产。

律师：不建议一次性大额预付物业费

广西桂新律师事务所李中政律师认为，前期物业公司与业主之间的法律关系，独立于开发商与业主的旧的债权债务关系，物业公司有权向业主收物业费，所以得到法院支持；开发商收了物业费又没转交，应当返还给业主，这也得到法院的支持。如果开发商面临破产重组的情况，业主可向法院依法申报债权，但在司法实践中这种情况之下的债权很难得到保障，执行艰难。物业服务毕竟与普通商品不同，它具有强烈的“人为属性”，不具有可控性，因此不建议一次性大额预付物业费。

律师李国梁认为，前几年在商品房供不应求时期，开发商往往会提出一些不合法、不合理的销售条件，或以房价优惠为噱头，要求预交3年的物业费，对此，业主一定要理性考虑、评估风险。

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