近年来，南宁市很多小区原装的门禁开始“老龄化”，出现不少问题。一些小区引进了科技含量高的无线移动门禁。小区门禁系统如何保障业主的安全和便利？业主、物业企业、门禁公司等在门禁系统的“进化”中，各自扮演着什么角色？记者走访多个小区，发现……
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一些小区门禁问题多
“多病多灾”难维护
南宁荣和山水绿城小区4期已交付两年，使用的是旧式的视频对讲系统，现在地下车库的门禁已经处于半敞开状态。业主黄先生说，他发现很多业主不带卡，为图方便，有人故意将防火门的切口错开，导致无法自动上锁；遇到防火门被关闭后，一些业主会暴力开门，把门搞坏，导致门禁多处于半敞开状态。
▲网络配图。
翡翠园小区当年交付时，门禁系统的便捷性是比较高的，业主在进出单元时，可以刷卡，也可以使用密码，一栋楼的全体业主共同使用一个密码。
11月9日，记者在该小区看到，门禁问题也不少。首先，输入密码的设备有些是坏的，比如按“9”，显示屏上出现的是“0”；还有一些业主将密码透露给外人，记者在某栋看到，快递员直接使用密码就开门了。
▲翡翠园小区的门禁系统可以使用密码，但按键失灵。
旧的门禁采用有线安装，在维修方面排查难，再加上产品更新换代很快，很多产品已经没有配件，有些生产厂家已经倒闭。
半岛半山小区业主小安称，小区的大门门禁坏了，物业维修比较及时，但单元门就经常处于“半死不活”的状态，每当有客人来访，呼叫系统失灵，在家里无法开门，必须下楼帮开。
因此，很多人出入时就不锁门，以便客人来访时不用下楼。如此一来，就有一些人员混进楼上散发广告等，“如果进来的是小偷，还真是让人防不胜防”。
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一些小区引进高科技门禁
刷手机可开门
5年前，瀚林美筑小区在交付时，曾因先进的门禁系统被业界称赞，时至今日，它的部分功能仍然还算比较先进的。11月9日，该小区业主王先生带领记者体验了“三重门”的安全性：
1.进入小区没有门卫，王先生拿出一个小圆片在铁栅门上刷了一下，门锁便打开了；
2.进入小区后，到每一栋楼下的单元门口，还是得拿小圆片刷一下才能进门。如果是访客，则需要按门牌号来呼叫，获得业主许可后才能开门；
3.进入电梯后，记者手动按楼层发现没反应，王先生用小圆片刷了一下后，电梯自动亮灯到王先生所住的楼层。
▲瀚林美筑小区业主刷卡后，电梯自动显示其所住楼层。
“这个安全性特别好。”王先生说，如果是不法人员进入，无法从电梯上楼，步行梯也是走不通的，因为步行梯只能从内往外开，在外是无法打开的。
2017年，裕丰·英伦小区进行了门禁系统改造。11月8日，记者看到，有5栋楼已经改造为移动门禁系统，该门禁与原来的系统相比，便捷性提高了。可以直接刷手机进出或者刷卡进出。如果有访客，按门牌号在楼下呼叫，业主在手机上就可以把关，决定是否给客人开门。
虽然从外表上看，该门禁系统只是简单地增加了手机刷卡和手机呼叫功能，但实质的技术已经发生了改变。
裕丰·英伦小区业委会主任杨建华称，
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一些业主不爱惜
再好的系统也难“长命”
瀚林美筑小区的门禁设置虽然被外界称道，但在记者走访中，发现该小区地下车库的门禁多数也处于半敞开状态。在该小区停车场，一处防火门上的支撑杆被破坏后，挡在门顶处，导致半边防火门关闭不了。魏日明是小区业委会筹备组成员，他称，小区地下车库的门禁八成都是“罢工”状态，这种情况已经持续了好几年。小区门禁的维修速度跟不上损坏的速度，因此，他觉得再好的设备，管理也得及时跟上。
▲瀚林美筑小区车库的门禁系统被破坏。
天健世纪花园也是新小区，交付使用时，安装了视频对讲系统，也遇到暴力开门的问题。小区物业张贴了告示让业主养成出入单元楼随手关门的习惯，但很多业主就是不关，甚至还用东西顶住门，门禁形同虚设”。
在调查中，很多业主表示，门禁守护的是大家的安全感，需要业主共同爱惜。
现在，南宁不少有业委会的小区在门禁系统更换方面，有了不用花钱的方案。是谁那么“傻”会为小区门禁埋单？记者走访了多个小区，了解到业主想吃“免费餐”，其实也要“有舍才有得”
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小区换门禁 有人抢着埋单
裕丰·英伦小区是一个有业委会的小区，该小区的物业也是一家上市公司，在小区管理方面比较规范。小区业委会主任杨建华称，近年来，门禁陆续出现了“罢工”现象，业委会也曾联系维修，但因厂家倒闭，没有零配件更换，只能进行改造。
▲裕丰·英伦小区部分楼栋换上了新门禁系统。
有公司愿意免费为该小区安装移动门禁系统，每年只收一定的维护费用，但服务该小区的物业公司拒绝了“免费大餐”，改由物业投资为业主更换门禁系统。为何会有人抢着埋单呢？物业行业内部人士讲述了这其中的玄机。
该内部人士称，
产品不仅升级还能免费，有两个重要的原因：
一是安装成本下降了，让小型企业也有能力采取这种做法；
二是免费安装都附带了消费平台等增值方式，比如APP商城，可以向业主卖东西，通过销售产品来收回成本和获取利润。
业内人士总结了门禁系统安装存在的三种模式：
一是付费安装，这类小区要么是物业采购，使用公共维修资金；
二是广告置换，尤其是小区大门的门禁，采用这种形式的较多；
三是免费安装，业主必须使用门禁系统的APP或者其他附加产品。
物业公司和门禁企业之间的合作关系非常微妙，有一些大型物业企业管理着很多小区，本身就有自己的智能平台，因此，他们不愿意与其他企业分享业主消费市场这块“蛋糕”。
同时，为了减少成本，物业公司与门禁企业的合作也很密切，尤其是小区大门、车辆道闸等，可以通过广告置换的方式，来减少物业公司的投资成本。但在一些老旧、小型小区，可以转化为商机的资源相对较少，业主必须自掏腰包的可能性就增大了。
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科技不断进步 维护成本降低
据业内人士粗略统计，截至目前，南宁2000多个住宅小区中，大约有2/3的小区陆续需要更换门禁系统。一家门禁企业透露，他们2017年为南宁市150多个小区改造了门禁系统，需求量增长迅速。对此，也有业主有顾虑，安装只是开始，之后能够保证维护吗？维护的成本如何，责任如何分配？
改造后的移动门禁系统，它们的寿命也不长。某公司负责人分析了移动门禁系统改造和维护的成本。他称，一般质保期是一年或者两年，安装在单元门口的终端设备使用年限也仅有三四年，但移动门禁系统的维护和更新成本要低很多。
首先，从设备成本来说，比如移动终端为980元，业主家不需要安装终端，手机即是终端，那么，这个单元的户数多，每户业主承担的费用就少了；而旧的对讲系统则不同，每一户家里还需要安装终端设备，因此，户数越多，成本越高。
另外，从维护成本上来说，移动门禁发生故障，在公司端的电脑上会自动报警，公司根据网络就能够追踪到问题出在哪里；而旧的对讲系统需要一家一户来排查，人力和时间成本巨大。
▲网络配图。
后期的维护成本由谁承担呢？某物业公司在广西和区外其他城市都有项目，该公司负责人称，根据安装模式的不同，责任会略有不同。
▲网络配图。
首先，有物业公司介入的模式中，一般物业公司和门禁企业会通过合同来约定双方的责任，比如门禁系统的维保时限、维保范围等。一旦发生问题，物业的服务必不可少。第二种是直接由门禁企业承担后续维护责任，这种情况多发生在完全免费使用门禁方提供的平台。
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享受“免费午餐” 也得付出“代价”
大观天下小区门禁也在陆续改造中，该小区业主罗先生称，在免费和付费的选择中，他投票给免费安装。他说，小区建成后尚不足10年，以后还有大量的公共维修负担，如果现在就把公共维修资金用完了，那以后再凑钱可能就麻烦了，正好有免费安装，何乐而不为呢？这个决定也是有代价的，业主打开APP就会收到广告。对此，罗先生认为，广告的点击自主权在自己，如果不对自己的胃口，不点就是了，如果正好有需要，看看也无妨。
也有业主更倾向于由物业公司改造。某小区业主吴女士称，一是使用物业公司的平台，不用另外再安装APP；二是物业既是业主的“管家”，与业主是一种长期共存关系，同时也是企业，需要盈利，如果企业能够通过这一途径获得利润，和业主的关系也更加和谐。
不管做何选择，业主在使用手机APP的过程中，都免不了使用自己的个人信息，这些平台如何保障业主的信息不外泄呢？在调查中，多家门禁公司称，目前，需要靠企业自律来保证业主的信息不外泄。
另外，在安装了移动门禁的情况下，业主自己回家是方便了，那快递员、送餐员等进入小区时该如何解决呢？裕丰·英伦小区业委会主任杨建华称，快递公司相对人员比较固定，经过审核，快递公司交押金后，可以通过APP开通进小区的权限，但送快餐的人员流动性比较大，他们现在还没有好的办法。
来源：南国早报房地产事业部综合整理
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