南国早报全媒体记者：程浩楠 李俭芹

小区公共区域能否对外经营，经营收益该归谁，谁有权审批运营？这是业主们非常关心的问题。连日来，南国早报全媒体记者走访南宁多个小区发现，不少小区存在公共区域违规经营、收益去向不明、运营流程不合规等乱象，物业公司、第三方运营方与业主之间也为此扯皮。

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物管未征得业主同意 在绿化用地建充电桩

近日，南宁市融创融公馆四期小区业主反映，小区物业服务方重庆融创物业管理有限公司南宁分公司，私自占用小区公共绿化用地，违规建设经营性充电桩，且全程未履行业主表决等法定流程，严重侵害业主共有权益，引发业主不满。

据小区业主介绍，今年5月，小区物管在未征得全体业主集体同意、未组织业主大会表决的前提下，擅自占用小区公共地块动工建设充电桩，遭到多名业主投诉举报。

6月2日，记者在现场看到，涉事充电桩位于小区角落，共计5个充电机位，不时有出租车、货车等外来社会车辆前来充电。业主透露，这批充电桩建成后已交由特来电公司专业运营，并非仅限小区业主使用，外来营运车辆均可进入充电，物管其实是利用业主共有公共区域开展对外经营性创收活动。

正在充电的货拉拉车辆。

对此，该小区物管负责人回应称，当初建设充电桩是为了便民利民，场地租赁收益将按照民法典及物业服务合同相关约定，将70%收益纳入小区业主公共收益专户，相关公示及留存文件均可备查。该部分公共收益将用于小区公共设施维修、更新与改造，作为小区公共建设的“家园养老金”。

公共区域对外经营 业主一分收益未得

绿地中央广场是一处涵盖住宅、商业、写字楼的大型综合商住小区。近期，多名小区业主报料称，小区商业区的多处公共通道、休闲广场等公共区域被违规设置经营性摊位、游乐设施，部分公共广场停车位也对外收费运营，但业主们从未收到一分钱公共收益。

“小区商业街上摆满各类经营性摊位，占用的都是业主公共区域，可我们业主一分收益都没拿到，这不合理。”小区商业区业主莫先生介绍，绿地中央广场分为A、B、C、D四个功能板块，业态包含住宅、商业、写字楼。自项目交付以来，他发现小区商业区公共通道、中心广场等公共区域长期存在各类经营性摊位、游乐设施，持续对外经营创收，但所有收益均未归入小区公共收益账户，全体业主无缘分红。采访过程中，多名住宅及商业区业主向记者表示，该运营模式和收益分配方式严重不合理，涉嫌侵占业主权益。

绿地中央广场商业区设置的经营性摊位。

记者实地走访核实发现，小区商业区公共区域的经营性业态丰富、运营灵活，商业区临时摊位租金跨度较大，每月租金在1000元至5000元不等。除此之外，广场内还设置了多处儿童游乐设施，长期对外收费运营。

除经营性摊位外，小区公共停车区域同样存在收益悬空问题。原售楼部门前公共广场由第三方企业全权负责停车管理与收费工作，该部分停车收费收益，至今未纳入小区公共收益管理范畴，收益去向成谜。

面对小区业主的质疑，为小区提供物业服务的盛高物业相关负责人解释，盛高物业自小区交付以来，持续为项目提供常态化物业服务，团队分为住宅服务组与商业服务组，各司其职开展园区管理工作。小区商业区的整体运营权限，自始至终由开发商直接委托第三方运营公司负责，相关区域从未正式移交盛高物业接管管理，因此他们并未经手、也未收取商业区任何公共经营收益。

违反物业管理条例 小区物管被责令整改

小区公共区域的经营，到底谁说了算？责任该由谁承担？针对业主的诸多质疑，记者先后走访了小区物业服务方、涉事运营企业，并向住建、自然资源等部门核实情况。

接到业主投诉后，南宁市西乡塘区住房和城乡建设局赶赴融创融公馆四期小区实地核查，确认涉事区域规划用途为绿化停车位，兼具绿化防护与临时停车功能，属于民法典界定的建筑区划内全体业主共有部位，物业服务企业不具备单方擅自改造、占用、经营的权利。物管未经业主同意，擅自改变共有部分用途、利用共有部分开展经营活动，违反了物业管理条例相关规定。5月27日，该局向重庆融创物业管理有限公司南宁分公司下达整改通知，要求其于6月25日前完成全部整改。

住建部门出具的责令整改通知书。

融创融公馆四期小区物管负责人表示，他们将严格按照住建部门的整改要求和时限、标准完成整改工作。对于此次暴露的流程不规范问题，他们已第一时间成立专项整改小组推进落实工作。目前，小区已配合供电部门完成8号楼区域全部新能源充电桩断电停用工作。后续将面向全体业主公开征集意见，全面复盘本次工作疏漏，完善公共区域改造、经营项目的民意征询、公示审批全流程机制，主动接受业主监督。

而绿地中央广场的问题，涉事企业却宣称“合规有据”。5月19日，负责该小区公共区域招商运营的广西宾戈商业管理集团有限公司一名工作人员告诉记者，公司系受项目开发商正式委托开展商业运营工作，所有公共区域招商经营行为合法合规，并称“持有南宁市自然资源局出具的相关批文”。

当记者提出核验批文的诉求时，该工作人员却始终拒绝出示任何书面批复文件。当记者进一步询问商业区整体运营规模、收费金额、收益流向等核心问题时，对方仅表示将安排专属领导对接回复。截至6月10日记者发稿时，该公司仍未给出任何正式答复。

针对涉事企业“持有自然资源局批文”的说辞，记者向主管部门核实。南宁市自然资源局、青秀区自然资源局均明确表示，从未向该项目及涉事企业出具过相关运营批文。

小区公共区域运营的是与非线索征集

针对部分小区存在公共区域未经业主表决擅自改造、私设经营性充电桩、对外违规经营、收益管理不透明等侵害业主公共权益的乱象，现面向广大市民及小区业主公开征集相关问题线索。如果您所在小区存在公共绿地、公共场地、楼道、广告位、便民设施等公共区域被物业或第三方私自运营、违规牟利、公共收益隐匿、管理不规范等问题，欢迎扫描二维码向我们爆料反馈。我们将对所有线索进行核实、跟进调查、梳理曝光，助力整治小区公共治理乱象，维护业主合法公共权益。

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