小区电梯坏了往往需要提取使用公共维修资金，如果走正常提取程序，需面积和人数同时达到2/3以上的业主表决同意（以下简称“双2/3表决”），一些业主迟迟不愿签字，电梯维修不能及时进行。如果按照紧急状况下使用公共维修资金的程序进行，又缺乏业主参与，资金滥用风险增加。对此，南宁市住房局房产资金管理中心（以下简称“资金中心”）通过广泛调研，着手制定了《紧急维修电梯故障申请维修资金业务流程》（以下简称“流程”）。4月11日，记者从资金中心了解到，该流程已经制定完成，将于近期开始实施，相关负责人透露了该流程中一些改进要点。
1.走正常程序修电梯等了8个月还没修好
王先生住在南宁昌泰盛世家园小区，他所在的那栋楼一共有18层，90户人家，两部电梯。王先生说，去年8月份，其中一部电梯坏了，该栋居民很着急，“我们这栋有几个老人身体都不太好，如果老人出现紧急病情，而另外一部电梯也正好发生故障，那就麻烦大了”。为此，他们住高层的业主多次催促物业公司，要求他们尽快维修电梯，但物业称，电梯是公共设施，需要提取公共维修资金来维修。去年11月，王先生为此还拨打了市长热线反映问题，随后，物业又来找业主签字。但至今已经8个月了，那部坏了的电梯仍在停运状态。
服务该小区的物业企业相关负责人称，由于楼层低的业主不愿意签字，还有些业主将房屋出租，不配合签字，因此，花了四个月才签完字。因物业公司自身的问题，申请使用公共维修资金的材料，至今还没能提交到资金中心。记者到访后，物业公司负责人承诺4月12日将立刻提交申请。
记者在调查中发现，这并不是个例。按照相关法规，公共维修资金按照正常的申请使用程序，必须经双2/3业主表决同意，但实际操作中，业主的表决意见较难统一。一业内人士举例称，比如，电梯要维修，低楼层业主不愿签字；外墙漏水维修，中间户型的业主不签字；下水道堵塞维修，高楼层业主不签字。另外，还有一些业主认为应该物业出钱修，一些已经出租房屋的业主觉得事不关己等，都造成了提取维修资金难。
▲在南宁昌泰盛世家园小区，有一部电梯坏了8个月了，至今还在停运中。
2.紧急状况下可直接申请资金，但存在物业企业滥用资金风险
小区电梯出现故障的情况时常有，据资金中心统计，2017年，因电梯故障申请使用公共维修资金的业务量占总业务量的60%以上。资金中心相关负责人称，根据《南宁市物业专项维修资金管理办法》（以下简称“办法”），电梯故障属于严重影响物业正常使用的紧急状况，在紧急状况下，不需要双2/3表决。这样一来，既没有相关业主参与，又没有街道办、居委会、房管所等部门现场调查参与，就会存在物业服务单位滥用专项维修资金的情况，同时，也给资金中心增加了业务审批风险和廉政风险。
2017年底，资金中心召集物业公司、业主、基层房管所人员等进行面对面沟通。不少业主提出，遇到紧急情况可由物业企业先行垫资维修，事后再签字提取维修资金。但物业公司方面提出反对意见，有公司称，在实际操作中，已经有过这种的案例——在问题解决后，业主不买账，不同意提取维修资金，导致物业垫资无法收回。
怎么才能保证电梯出故障后可以及时维修，又能有效监督资金使用情况呢？在广泛征求意见后，各方均认可在电梯出现故障后，制定紧急维修方案时，必须有一定比例的利益相关业主一起参与协商。该负责人举例称，比如某小区1栋2单元的电梯坏了，在紧急维修中，必须有该单元的业主一起参与制定维修方案。参与制定方案的业主人数要达到总数的10%（少于3名的，按3名），比如一个单元有90户业主，那么，必须有9人参与监督，并有责任向其他业主说明制定方案的情况。
制定好方案后，必须在资金列支范围内显著位置进行告知性公示，公示期不少于5日。该负责人称，这有两个要点，一是必须公示，让其他业主知情，公示的内容中，也包括了参与制定方案的业主信息，方便其他业主求证，有利于公开透明使用维修资金；二是告知性公示，在公示期间，其他事务还将继续进行，比如在公示的同时，可以办理申请手续、进行维修等。
在工程验收环节，也少不了业主的参与。该负责人称，维修完成后，必须有3名维修资金列支范围内的业主一起参与验收。物业公司要将竣工验收报告在显著位置公示。
3.新规鼓励业主参与，货比三家行使监督权
在讨论中，有些物业公司指出，有的业主平时爱发表意见，但真的要求其参与时，可能会各种推脱。对此，资金中心相关负责人称，在制定该流程时，也充分考虑到了该问题，但是，他认为业主的权利和作用不可忽视。首先，业主的广泛介入，对物业公司滥用情况可以有效监督，就算物业公司搞小动作也难封悠悠之口。第二，业主对物业公司的信任度有限，但如果由参与的业主来解释，可以最大限度获得其他业主的信任。
另外，该负责人鼓励广大业主主动行使自己的权利，先行介入，才能让自己的权利更有保障，不要等到后面出了问题，再进行维权。在紧急情况下，物业公司也要注意与业主沟通的方式方法，比如，电梯紧急维修，最着急的是高层业主，可以联系高层业主一起制定方案，提高效率。
参与制定方案、验收，很多业主并不专业，这种情况下，该怎么行使好监督权呢？该负责人建议业主可货比三家，比如电梯更换钢丝绳，维修人工费多少，材料价格几何，使用的材质情况如何等，业主可向多个企业了解情况作参考。另外，如果物业公司提供的施工单位报价高，可以要求多找几家询价。
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现行管理办法中，物业可直接申请资金修电梯
《南宁市物业专项维修资金管理办法》第三十二条：物业专项维修资金在管理机构代管期间，物业经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理单位或业主委员会提出书面紧急报告，管理机构核实后及时通知市财政部门预先拨款。
维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或业主委员会应当将核实后的维修工程决算费用清单在物业专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满物业管理单位或业主委员会将维修工程决算费用报管理机构复核后办理结算手续。维修工程决算费用超过1万元的维修工程，应当经审计后方可办理相关结算手续。
物业所在区域内没有物业管理单位和未成立业主委员会的，由所在城区负责房产管理的行政主管部门代为组织维修。
来源 | 南国早报记者 李俭芹/文 徐冰/图
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