长租公寓是一个新兴行业 — —将业主房屋租赁后进行装修改造，配齐家具家电，再以单间等形式出租。近年来，南宁市新落户人员、外来务工人员、新就业大学生等有住房租赁需求的群体持续扩大，长租公寓市场呈快速发展态势。然而，作为新兴行业，长租公寓缺乏相应的监管机制。北京、杭州等城市相继出现长租公寓“爆雷”事件。受新冠肺炎疫情影响，南宁的长租公寓市场也出现一些问题。长租公寓行业未来路在何方？如何完善相关政策法规促进行业发展？南国早报今起推出“关注南宁长租公寓”系列报道，敬请关注。
南宁有分散式长租公寓约2万间
在南宁市区，城中村是房屋租赁市场的主力军。但随着生活水平提高，城中村已不能满足租客日渐增长的居住需求，小区绿化、公园、学校、医院等周边配套也逐渐成为人们租房时考虑的重点问题。
▲在南宁市金湖广场一带，目前还存在大量城中村住宅楼，这里相对长租公寓，在租金上较为优惠。
长租公寓是一个民间的俗称，是住房租赁业务发展到一定阶段后自然产生的。覃亮（化名）2014年从北京回邕，成立了一家房屋托管公司。“2013年左右，就有同行开始做。长租公寓是由二房东演化形成的，依靠整合房源进行重新装修管理。起初是以个人形式，后来有资本进入，发展成由公司主导。”
2017年是南宁住房租赁市场迎来转折的一年。2017年3月，自治区相关部门印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出建立购租并举的住房制度，鼓励房地产开发企业发展住房租赁业务。
▲位于南宁市望园路的青年·国际社区公寓楼。南国早报记者 邹财麟摄
覃亮说，南宁长租公寓市场在2018年之前，基本是以本土企业为主。2018年后，陆续有全国连锁的长租品牌企业进驻。随之而来，一批以物业或开发商利用自持土地开发或楼宇，通过整租改造方式进行运营。
“这个行业分为开发商系、物业系、中介系、自主创业系等几个阵营。”覃亮称，如果按照运营模式来分类，长租公寓又分为“集中式”和“分散式”，目前南宁长租公寓主要以分散式为主，大约有2万间，市场已接近饱和状态。
疫情导致空置率大幅上涨
今年疫情出现后，全国长租公寓平均空置率大幅上涨，同样情况也发生在南宁。“空置率达到历史空前，以美丽屋为例，年前空置率一直把控在7%~8%，但疫情后空置率上涨至15%~20%。”美丽屋资产管理有限公司（简称“美丽屋”）负责南宁事务的王经理表示。
▲位于东盟商务区的利海亚洲国际小区内，有不少公寓型的住宅楼，由于位置、商业配套等条件方便，许多白领选择在这里租房。南国早报记者 邹财麟 摄
覃亮经营的托管公司目前托管着约1000个房间（以3室1厅为标准，约250套房子），大多分布在南宁的东盟商务区、金湖广场等地段。他说，2~3月的时候，租客都在家里待着，动不了，所以趋于稳定，但到3月底，退租潮开始出现，“不到一个月时间，空房间从60多间激增到200多间。”
“我们的租客大多是年轻人，抗风险能力比较薄弱。”覃亮说，因为疫情影响，许多行业一度停止了经营活动，不少年轻人失业转行，收入受到影响，“有些人去城中村租房子了，有些则选择离开南宁”。
进入7月，南宁的长租公寓市场情况有所回暖，但与去年相比，业绩还是差一大截。“以往这个时候，正是大学生毕业找房子的旺季，但现在空房间还有100多间，我们卖的就是时间，空一天就亏一天的钱。”覃亮有些发愁。
租客退租一个月才拿回押金
美丽屋的王经理分析称，疫情期间，长租公寓企业整体收入达到历史低点，部分企业由于缺少足够的现金流，难以维持正常经营，甚至倒闭。例如，作为国内长租公寓的头部企业，贝壳找房在招股书中披露旗下长租公寓业务的业绩。2017年、2018年、2019年的收入分别为2.69亿、3.57亿、3.09亿元。今年上半年，长租公寓营业收入仅为6200万元。
目光转回南宁，市民郑先生从2015年12月起，承租了12间客房，经营酒店式公寓。签订合同时，他交了4万多元的保证金。然而，受疫情影响，如今郑先生无力负担租金，便将房间退回。不料，在讨回押金过程中，却和业主发生了冲突。（点击这里查看此前报道）。
无独有偶。黎女士去年来到南宁工作，同年6月14日，她通过南宁米途资产管理有限公司（简称“米途公司”）租下桂春路一小区的房子，与几个女孩一同合租。根据合同，房屋押金为1630元，租期一年。今年6月18日，黎女士办理退租手续时，米途公司却表示要延迟30天才能退押金。黎女士了解到，同屋的几个室友5月已退房，起初她们也没拿回押金，“这屋子有5间房，押金加起来差不多有1万元。”
7月20日，按照米途当初承诺的时间，黎女士终于拿回了押金。8月中旬，米途方面在接受记者采访时称，虽然目前市场有所回暖，但困难时期还未渡过，“为保证公司能够维持运营，押金退还仍需延迟，但不会超过30天”。
其实，类似延迟退押金的做法并不是某个公司的个例。在某投诉平台，输入“公寓”“押金”等关键词，都可看到有消费者投诉寓多多、智租公寓等长租公寓企业涉嫌扣留押金的行为。
▲8月24日中午，南宁市望园路青年国际公寓楼内，一市民在看房屋出租出售信息，这里的房间根据配套完善程度，租金从1200-1600不等。南国早报记者 邹财麟摄
市场回暖企业搞优惠抢客源
面对困境，各家长租公寓托管公司应对方式不同，有的选择向下游租客延迟退押金，有的选择跟上游业主提出在免租、退租等。以美丽屋为例，今年2月下旬，该公司给业主发信息称，受疫情影响，公司面临巨大的经营风险，提出免除2至3月的租金，剩余按时支付，或免除2月租金，剩余延后分期支付。
“如果不减免租金，美丽屋就暗示将不支付房租。”南宁一网友反映称，他的房子位于南宁市青秀区，去年6月10日和美丽屋签下6年的房屋托管合同。双方约定，美丽屋应每个季度支付房租，但从今年3月开始，美丽屋以疫情为由要求减免房租，虽在沟通中他不同意，但后来美丽屋没有按期支付租金。
一位业内人士称，这段时间，不仅仅是长租公寓，拖延房租的情况在整个住房租赁行业普遍存在，有些托管公司甚至在无房东支持的条件下，主动停租退房，以此减少损失，“在长租公寓领域，不少托管公司收房是无押金或者押金较少，当托管公司违约时，其所需付出的违约成本是很低的，因此，不少业主只能忍着，最后不了了之”。
针对网上投诉，美丽屋工作人员解释称，关于免租事宜，并未强制性，只是提出倡议，大部分业主都理解，只有个别不支持，企业这大半年时间很困难，但租金都已全部支付，没有拖欠。另外，疫情期间，确实退了几套房。
美丽屋王经理称，目前，虽然市场有所好转，但业绩与去年同期相比，勉强达到八成。按照规律，每年9月~11月是长租公寓市场的低谷期。为保证空置率控制在10%以下，各家企业会搞一些房租优惠减免活动，保证能够续签老客户，并争取更多的新租客。
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