“我的房子租金是3500元/月，但托管公司出租给租客是2500元/月。托管公司靠什么赚钱？”对比其中的差价，房东曲先生心里感觉不踏实，想撤销合同要回房子，却并不顺利。

据了解，时下，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为快速筹集资金，采用“高进低出”的经营模式。然而，北京、杭州等城市的实际案例表明，上述经营模式存在缺陷，难以持续。一旦空置率得不到控制，租金收入达不到预期，则会对企业的现金流形成冲击，严重的会导致企业倒闭，从而损害房东和租客的利益。

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房东疑惑：托管公司为何亏本出租房子

曲先生有一套房子位于南宁市茅桥路某小区，三室两厅。今年5月初，曲先生将房子出租的信息放在网上，租金是3500元/月。“由于我工作特殊，不方便联系，所以留的是父亲的联系电话。”

信息挂出去不久，广西迈左林房屋租赁有限公司（简称迈左林租赁公司）联系上曲先生的父亲，签下租约。根据合同，托管期是60个月（5年），月租3500元/月，押金7000元，付款方式押二付一。其中，业主实收租期57个月，冲抵服务费3个月。

“服务费就是托管费，等于说前三个月不给房租。”5月底，曲先生回家看到合同后，觉得不太合适，希望重新签一份合同，但双方未谈拢。

得知房子已有人入住后，5月29日，曲先生前去查看，“我问租客所交租金是多少，结果他们说3000元/月，还是交半年送两个月。”听完之后，曲先生觉得事情不对劲，决定不跟迈左林租赁公司继续合作，并让租客搬走。

“对方让我退7000元的押金，退押金就解约。我说房子毕竟有人住过，水电、物业、门锁等费用要协商好。”曲先生称，迈左林租赁公司没过来协商。

曲先生称，让他感到气愤的是，迈左林租赁公司在其不知情的情况下，冒充他的身份，和第二批租客签订了房屋租赁合同。“合同出租方是我，但转账银行号是迈左林租赁公司的。我去辖区派出所报过案，但得到的回复是这是经济纠纷，警方没有受理。”

“第二次租客交的租金更低，才2500元/月。这么算下来，托管公司如何赚钱？”曲先生感到不解。

迈左林租赁公司以3500元的价格收房，却以2500元出租。 南国早报记者 吕海锋摄

让曲先生感到更奇怪的是，他的房子面积为120多平方米，租金3500元。在同一小区，90多平方米的房子，业主提出要租金3600元，迈左林租赁公司也原价照收。

曲先生对迈左林租赁公司的商业目的产生怀疑，便上网搜索相关信息，“我觉得不靠谱，这跟网上‘高进低出’爆雷的案例有些相似，担心他们会卷钱跑路。”

迈左林租赁公司负责人韦先生解释，之所以会安排第二批租客入住，是因为合同还在继续生效，“既然业主不愿把押金退还，那么房屋的租赁使用权还是属于本公司。”

至于为何要冒充业主的身份和信息，与租客签合同，韦先生称，这是业务员的操作失误，“如果对方想要撤销合同，把7000元押金退还就可以。”

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业内人士：长租公寓“高进低出”非个例

针对曲先生遇到的情况，多名业内人士在接受记者采访时表示，长租公寓“高进低出”在南宁并非个例。

一名经营长租公寓的负责人介绍，受疫情影响，时下，金湖、东盟商务区地段的租金降幅在20%左右，“年前，一个带卫生间的主卧可租到1400元，现在只能租1200元。但业主的租金却在往上涨。120平方米的三房，我们最多给3200元，但一些公司可以给到3800元”。

上述负责人说，南宁有几家新成立的托管公司，正在以高于市场价的方式大量收房。

托管公司采用“高进低出”的经营模式，目的何在？业内人士认为，有两种可能，一是利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路；另一种是希望迅速扩大市场规模，从而吸引资本融资。北京、杭州等地的多个实际案例表明，“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，这在业内已形成共识。“这一模式不可持续，依赖相当高的周转率，一旦房子租不出去，资金链就会断裂，企业支付不起业主的租金。当两者的差距越来越大，就是爆雷之时。”一名业内人士说。

对此，迈左林租赁公司负责人韦先生称，其公司的经营模式并非“高进低出”，“公司于今年4月成立，为了拓展市场，抢房源是正常的举动。也正是这个原因，影响其他托管公司的利益，进而引来同行抹黑”。

韦先生说，之所以低价出租曲先生的房子，是因为这套房子有纠纷，所以亏本出租。“其他房子都是正常出租的。”

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记者调查：“租金贷”在南宁并不多见

据了解，在“高进低出”的模式下，托管公司每出租一套房源，每月就要损失数百元。为填补资金亏空，托管公司会采取“长收短付”的办法：按月付给业主房租，但要求租客按季或按年交租金。

业内人士指出，为吸引租客尽可能支付长周期的房租，托管公司会推出相应的优惠措施，“一次性支付的租金额度越大，优惠力度越大。例如，押一付六，送两个月（即交相当于一个月房租的金额作为押金，再一次性付６个月的租金，可免两个月租金）；押一付十二，送４个月……”

“换算下来，实惠不少，对租客有相当大的诱惑力。”不过，业内人士指出，长租公寓的租客群为年龄在20岁~35岁的年轻人，其中不少人面临工资不高、生存压力大等问题，季付或年付租金会颇感吃力。

接下来，便到“租金贷”出场。为解决上述难题，第三方金融机构会替租客支付全年房租，租客向金融机构按月还清租房贷款。近几年，北京、杭州等地相继出现一些长租公寓托管企业倒闭、跑路等事件，其中有不少能看到“租金贷”的身影。

在“爆雷”事件发生后，租客需继续向贷款机构支付贷款本息，而房东却收不到租金；租客要求继续租住，房东则要求租客退房。双方常对是否继续履行租赁合同产生纠纷。

记者调查发现，在南宁长租公寓行业内，使用“租金贷”的并不多，租客一般会选择租金季付。

不过，不少业内人士认为，“租金贷”是市场的产物，其初衷本来是为租客解决租房资金短缺问题，但因为缺乏监管，在现实中被“玩坏”了，酿成不少风险事件，“以致于租客只要一听到‘租金贷’，就认为这家企业要爆雷。”