长租公寓是一个新兴行业 — —将业主房屋租赁后进行装修改造，配齐家具家电，再以单间等形式出租。近年来，南宁市新落户人员、外来务工人员、新就业大学生等有住房租赁需求的群体持续扩大，长租公寓市场呈快速发展态势。然而，作为新兴行业，长租公寓缺乏相应的监管机制。北京、杭州等城市相继出现长租公寓“爆雷”事件。受新冠肺炎疫情影响，南宁的长租公寓市场也出现一些问题。长租公寓行业未来路在何方？如何完善相关政策法规促进行业发展？南国早报推出“关注南宁长租公寓”系列报道，敬请关注。
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近几年，国内住房租赁市场政策红利不断，长租公寓在资本的裹挟下快速发展。然而，长租公寓作为新兴行业，在配套法律法规的缺失下，成长中难免走弯路。
针对暴露出来的问题，消费者该如何有效规避风险？此外，南宁作为中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，在3年示范期内，又会交出一份怎么的答卷？未来，令人期待。
▲近几年，南宁市在培育和发展住房租赁市场，位于高新区由原富士康老厂房改造的“宏桂·217青年社区”长租公寓项目。南国早报客户端记者 吕海锋摄
问题：行业未成熟，监管有空白
近年来，一些不规范的长租公寓托管企业，为快速扩大市场规模，采用房租“高进低出”“长收短付”的经营模式。然而，这种模式容易出现资金链断裂，会给房东和租客带来经济损失。一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。
“虽然政府不断的规范化市场，但是长租公寓市场还未成熟，需要时间和政策去引导。”在业内人士看来，监管的空白在一定程度上，助长上述事件在各地相继发生。
南宁市住房和城乡建设局（以下简称南宁住建局）一名工作人员指出，从行业角度来看，“高进低出”“长收短付”的经营模式存在风险，因为它无法通过赚取差价来盈利，很有可能发生的就是后面跑路，“但是，从目前监管情况来说，这类模式方式没有真正违反到哪条法律法规，属于市场行为。不仅在南宁，全国在这方面都有点束手无策，大多等到爆雷之后才介入。”
据了解，南宁市住建局在市场监管的过程中发现，南宁市部分住房租赁企业可能采用“高进低出”“长收短付”的经营模式开展业务。“发现后，我们找这些企业进行约谈。”上述工作人员表示，当前，住建部门通过加强巡查和检查，来给这些公司一些警示。
提醒：切忌盲目追求高额租金
为避免消费者“入坑”，南宁住建局针对类似问题指出，房东托管出租住房时，切忌盲目追求高额租金，应及时了解周边房屋租赁市场价格，警惕租赁企业“高进低出”带来的租房风险。
另外，承租人与租赁企业或二房东签订租赁合同时，尽量选择短期支付房租（如月或季度支付），注意避免一次性支付较大额度的房租。最后，建议租客使用2019版南宁市房屋租赁合同示范文本。
无独有偶的是，南宁市房地产中介行业管理协会（简称南宁房产中介协会）近日在其官网上，针对租房中“高进低出”“长收短付”等陷阱也进行风险提示。
据了解，在2019年11月，南宁房产中介协会成立“房屋租赁专业委员会”，目前已有数十家房屋租赁企业入会。“将通过制定行业经营规范，对入会企业实行行业自律，开设投诉平台，公示不诚信从业人员及企业。”
王伟林，广西尚勤投资管理有限公司总经理，系“房屋租赁委员会”的副主任。他建议，房东和租客在签订合同前，应查看租赁企业的营业执照和相关资质，多了解相关企业的市场口碑再做出决定。“建议选择正规可靠，且已在南宁市住建局备案的住房租赁企业提供服务。”
监管：安全保障租赁资金池
在长租公寓爆雷案例中，资金安全是消费者最关心的问题。实际案例表明，随着长租公寓的快速发展，配套的资金监管措施不够完善。
2019年12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等6部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称“意见”）。针对近几年相继出现的长租公寓爆雷事件，《意见》强调要防范住房租赁金融风险，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。
《意见》下发后，全国多地开始探索建立住房租赁租金托管制度。作为长租公寓“爆雷”重灾区之一的杭州，在这方面工作上走在前列。
2020年8月17日，杭州发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》明确，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理。另外，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前，根据要求完成风险防控金缴交，存量委托房源应缴交风险防控金30%。
“风险防控金的缴纳，可以为房东和租客提供一定保障。企业一旦暴雷跑路，房东和租客可从中获得补偿，较少损失。”业内人士指出，这一监管措施的出台，无疑直接抬高企业进入市场的成本门槛，行业或面临大洗牌，“对于资金紧张的企业，无疑是釜底抽薪。”
不过，纵观全国，目前能够开展租赁资金监管的城市并不多。“南宁因为信息化普及率还不是很高，特别在租赁备案的方面，所以说时机还不成熟。”南宁住建局工作人员称。
展望：行业正进入新加速阶段
2020年7月，南宁市成功入围第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。在试点示范期的3年内，南宁将获得共计24亿元的中央财政奖补资金。
这对于南宁住房租赁市场来说，无疑是一个巨大利好消息。长租公寓，作为租赁市场的重要组成部分，也将从中受益。“南宁住房租赁市场将会有质的变化，长租公寓正在进入一个新加速阶段。”业内人士认为。
24亿会怎么花，花在哪些地方？据了解，在申报过程中，自治区财政厅对中央财政补助资金三年使用规划、资金支持项目等，提出清晰明确的使用计划。
其中，通过财政奖补方式，三年累计筹措0.09亿元，支持南宁市构建完善住房租赁管理政策法规体系、完善住房租赁相关标准和技术指引、建立住房租赁租金价格指导机制和完善住房租赁消费支持政策。
“主要是围绕几个方面，出台配套政策、筹集租赁房源、搭建租赁平台、培育市场主体。”南宁住建局工作人员介绍，对于消费者目前最为关心的资金监管、退出机制等问题，将根据南宁的实际情况，都要有一个明确的推进过程。
“通过三年试点示范期的实施，使南宁市住房租赁管理逐步纳入法制轨道。”该工作人员指出，南宁目前在监察系统里面备案的租赁企业并不多，还有很多还游离在监管之外，“正计划修订南宁市房屋租赁管理办法，对租赁企业完善相关的监管措施。如此一来，工作人员展开监管工作就有抓手了。”
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