南国早报全媒体记者：罗暘

2月19日，南国早报客户端记者获悉，自然资源部下属中国国土勘测规划院，已于近日完成全国主要城市2020年度及第4季度的地价变化监测报告的编制工作。

监测结果显示，2020年度南宁市住宅地价上涨4.58%，而商服地价则连续4个季度下跌，全年更是罕见下跌近3%。　　

住宅地价温和上涨

根据监测报告，南宁市2020年第4季度综合、商服、住宅、工业用地价格变化幅度分别为-0.05%、-1.06%、1.11%和0%。住宅地价延续上升势头，但增幅有所收窄，不及第2、3季度。

近6个季度南宁住宅用地价格增幅 %

　　2019.3        1.5    

　　2019.4        1.46    

　　2020.1        0.5    

　　2020.2        1.38

　　2020.3        1.52

　　2020.4        1.11

2020年全年地价变化情况方面，住宅地价上涨4.58%，在近几年中属于中等偏低的水平，相当于稳中有升。2015年以来，南宁住宅地价年度涨幅都在5%以上。不过，2020年第一季度后，南宁住宅地价持续两个季度的涨幅扩大趋势没有得到延续。当年第四季度的涨幅为1.11%，较第三季度的1.52%有所收窄。

近5年南宁住宅用地价格增幅 %

　　2016     5.75    

　　2017     6.34    

　　2018     6.4    

　　2019     6.64

　　2020     4.58    

南宁住宅地价在2020年第四季度为何没能继续扩大涨幅？业内人士认为，国家相关部门在2020年第三季度末提出的限制房地产市场融资的调控政策，造成许多此前大量依靠贷款拿地、负债率较高的房企放缓了土地购置计划，住宅用地市场热度因此在第四季度出现降温。监测报告认为，接下来住宅地价将继续保持稳中有升的态势。　　

商服地价出现年度负增长

商服用地方面，地价继续下跌，且2020年第四季度跌幅超过1%，这在2012年以来尚属首次。同时，2020年全年商业地价下跌2.86%。记者注意到，这是自2000年有地价监测记录以来，南宁市商服用地价格首次出现年度负增长。

与此同时，商服地价在2020年内还出现了跌幅逐季度扩大的情况。第一季度还只是0.48%的微跌，到了第四季度已扩大到了超过1%。

值得注意的是，全国主要监测城市的商服用地平均价格增幅，从2020年第3季度开始，已经由负转正，且第4季度涨幅进一步扩大，达到了0.24%。这意味着，南宁市商服用地价格走出了与全国其他主要监测城市相反的行情。　　

商办项目租售压力大

商服地价为何走出了全年负增长的罕见行情？据分析，商业办公项目库存维持高位，租售状况不佳仍是造成地价下跌最主要的原因。南宁市住建部门公布的统计数据显示，今年2月截至18日，南宁市商办项目成交面积仅约2.3万平方米，而同期商品房成交面积超过27万平方米。

近6个季度南宁商服用地价格增幅 %

　　2019.3        0.33    

　　2019.4        0.46    

　　2020.1        -0.48    

　　2020.2        -0.55

　　2020.3        -0.81

　　2020.4        -1.06 

有市场研究机构的调研报告显示，南宁市商办项目的现有库存，按当前的销售情况计算，需要数年时间才能消化完。去年以来，新冠肺炎疫情给实体经济发展造成的不利影响，更是加大了商业办公产品的租售难度。“面包”供大于求的情况传导到“面粉”一端，商服地价下跌也就不难理解了。

去年下半年，市场上不断出现南宁即将出台商业办公项目可调整为普通商品住房的消息。当年10月底，一份以“商改住”为主要内容的“红头文件”在微信群里流传，一些自媒体由此解读为“南宁商改办政策实锤”。不过，到目前为止，南宁市政府网站上仍旧无法找到这份文件，相关部门也没有就“商改住”相关传闻作出过正式回应，市场上也没有“商改住”的项目出现。

近5年南宁商服用地价格增幅 %

　　2016         1.84    

　　2017         2.13    

　　2018         1.86    

　　2019         1.73    

　　2020　　  -2.86　　

业内人士分析，“商改住”面临诸多困难。首先是我国对土地实行严格的用途管制，简单说来就是商服用地不能直接用于建设住宅等其他用途，调整规划用途涉及复杂的程序。

此外，商业项目此前并未规划建设有配套的生活、学习设施，“商改住”后牵涉到的入园、入学等问题也需要解决。即便此前网络上流传的“商改住”文件确实存在，覆盖面也有限，对商办去库存的效果也有待观察。因此，投资商办项目仍应小心谨慎，不要轻信市场上的传闻。

据了解，针对南宁市商办项目库存较大的情况，南宁市已减少了商服用地的供应量。如在2020年，南宁市大部分商服用地，是在出让住宅用地时，作为配套商业项目用地出让的，单独出让的商业办公项目用地屈指可数。

有业内人士认为，近两年来由于商服用地供应减少，以及中国（广西）自由贸易试验区南宁片区落户五象新区、“强首府”战略实施等利好影响，邕城商办市场已逐渐出现向好势头。预计在产业发展带动下，更多企业将入驻南宁，促进商办项目降低库存，商服用地价格有望止跌回升。

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