南国早报全媒体记者：何坪阳 文/图

老旧小区加装电梯，邻里间的利益应该如何平衡？电梯装好后，怎样才能减少电梯使用的后顾之忧？来看看各方都有哪些破解之策。

完善政策：调整表决比例，减少不利影响

2022年11月5日，南宁市人民政府印发《关于进一步加快推进既有住宅加装电梯工作的实施意见》（南府规〔2022〕24号）（以下简称《意见》）。《意见》明确，既有住宅申请加装电梯应以单元、楼栋、小区为单位进行申请，申请人应当征求所在单元或楼栋全体业主的意见，由本单元或楼栋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意以后，方可签订加装电梯项目协议。这一规定，改变了原来施行的业主“一票否决制”。

此外，为了方便解决不同楼层业主因加装电梯引起的各方面矛盾，《意见》还作出了特别规定。对于因加装电梯受到采光、通风、噪声等直接影响的住户，可通过平等协商由申请人给予适当补偿，具体补偿方案由申请人与受影响的业主协商讨论决定。

▲南宁市广园路一小区所有单元都加装了电梯。

2023年11月，自治区住房城乡建设厅、自然资源厅印发《关于规范既有住宅加装电梯方案设计的通知》，要求加装电梯工程不得侵占现有城市道路空间、公共绿地，不得影响国土空间规划实施，不得降低小区与原有建筑消防能力，尽量减少占用用地红线内现状绿地，尽量减轻对周边相邻建筑和城市景观的不利影响，尽量减少对相邻房屋在日照、通风、采光、通行、私密性等方面的不利影响。

据统计，截至2024年11月30日，南宁市累计受理加梯申请1492部。其中，正在施工267部，已通过竣工验收1084部，发放加梯补贴415部、共计7356.7万元。

调和矛盾：居民利益受损，适当给予补偿

南宁市在推进老旧小区加装电梯的工作中，一直遵循“业主主导”的原则。但在实际推进过程中，由于居民之间意见难以达成一致，加之矛盾调和难度高，导致加装电梯频频受阻。其中，费用分担、采光通风、噪声、隐私等问题，成为了主要的争议焦点。

尽管《意见》中明确规定，应该对受加装电梯影响的住户给予相应补偿，但目前相关的法律法规没有明确赔偿标准。因此，若协商未果，业主只能通过法律途径来维护自己的合法权益。

▲老旧小区加装电梯，让不少居民实现“一键回家”。

针对如何补偿利益受损的居民，区外不少城市均有明确规定。为了有效解决加梯过程中低层住户利益受损的问题，厦门市出台了《厦门市既有住宅增设电梯指导意见》。该意见明确指出，应给予利益受损业主适当补偿，补偿金额从筹集资金中支出，由业主之间协商。原则上，第一层每户补偿金额不宜超过增设电梯总工程费用除以本梯总户数的数值，第二层每户补偿金额为第一层补偿金额的一半。

南宁也有政协委员曾关注到加装电梯中协商难度大的问题。南宁市住房和城乡建设局的公开答复中提到，南宁市秉持“业主自愿，政府引导，多方合力，能改尽改”原则，健全调解机制，提出书面反对意见的业主，可委托社区等多部门进行协商调解，如协商后仍未成功调解，所在地的人民调解组织、街道办事处或人民政府应当应业主请求，通过召开协调会、听证会等方式组织调解，并邀请所在地的住建、自然资源等职能部门参与做好政策解答和技术指导等服务工作，同时，鼓励引入第三方评估机构，助力化解群众矛盾纠纷。此外，南宁以老旧小区改造为契机，通过社区指导老旧小区成立并召开“老友议事会”，对加装电梯事项进行讨论协商，统一居民意见。

广西一步加梯电梯服务有限公司负责人傅榕海表示，该公司承建的项目中，大部分项目采取低楼层住户无需承担电梯建设资金，仅需支付入户连廊相关费用的方式，平衡高低楼层住户的利益。在他看来，老旧小区加装电梯对老人而言十分必要，希望低楼层业主理解，同时也希望高楼层业主适当地对低楼层业主进行补偿。

广西社会科学院社会学研究所所长姚华认为，因加装电梯产生的矛盾一般主张协商解决，政府部门可以提供协商平台，让双方有一个能理性对话、充分沟通的渠道，南宁市的“老友议事会”就是一个比较好的平台。

后续管理：探索创新模式，保障电梯运维

随着时间的推移，一些加装好的电梯临近或超出免费维保年限。“后续管理谁负责、具体管理哪些事物、经费从何而来”成为了大家普遍关注的三大核心管理问题。

有业内人士表示，可以探索“建管一体+物业托管”的创新模式，由物管、专业企业和品牌电梯的合作企业等，对加梯后续进行管理。同时，在居民缴纳电梯款项中预留出后续费用，作为解决维保费用的有效手段。

这一模式已经在外地得到了实践。广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯办法》，其中明确业主需共同委托物业服务企业或其他单位管理电梯，并书面确定电梯使用管理者，配备至少一名持证电梯安全管理员。电梯使用管理者需在投入使用前办理使用登记，并每年申请定期检验。

老旧小区加装电梯是一项复杂而艰巨的任务，需要政府、业主和社会各界的共同努力。通过不断完善政策、加强协调监管以及创新后续管理模式，将这一民生工程真正落到实处。

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