想在南宁定居，买房置业不容易。近日，南国早报记者调查发现，目前南宁购房不仅存在不少“潜规则”，而且很多楼盘只卖精装房。
为什么毛坯房很难买到？业内人士揭秘……
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毛坯房成稀缺房源
购买还有附加条件
近日，记者走访多个楼盘。在距离南宁东站约10公里的嘉和城，有毛坯房出售，售价多在8000元/平方米以上，还要求一并购买车位才能优先选房。
在调查走访中，记者发现，毛坯房的确比较难以买到，比如三塘南路的大都公馆将部分备案价格略高的户型拿出来卖，备案价格低的户型却并不参与。没有抢到房源的购房者可以购买备案价格低的房源，却需要补一笔20多万元的“指标费”。
近期，南宁有10多个楼盘最新拿到了预售许可，记者了解到，这些项目绝大多数是精装房。
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不少楼盘只卖精装房
精装费用不能按揭
去年5月起，南宁土地市场的调控措施不断“加码”：限地价、限房价、竞产权移交房（以下简称“双限一竞”）。
3月18日，记者走访了沙井片区智兴路上两个已经开盘的“双限一竞”项目。
绿地新里璞悦公馆以精装房的形式交付，楼层较好的户型售价已超过1万元/平方米，其中属于毛坯房单价约7000元/平方米，另外精装修部分的单价是3000元/平方米。
碧桂园公园壹号相似楼层、朝向的户型也要近1万元/平方米，同样是以3000元/平方米精装修的标准交付。
精装修部分的费用不能计入总房价，也就不能办理普通的按揭贷款，导致购房者首付压力大增。
如一套约110平方米的精装房总价约110万元，毛坯首付和精装部分费用相加后，首付达到了约50万元。若为精装费用办理消费贷，则利率比普通房贷高出约三成，每月需还贷超过7000元，购房者还贷压力也相当大。
▲五象新区各种配套逐步完善，有不少新建商品房出售。
此外，还有多个“双限一竞”项目已拿到预售证，预计将在一个月内开盘，他们也全都以精装房形式交付。这些“双限一竞”的项目，为何都以精装形式面世？
业内人士分析，这是由于“双限一竞”限制了土地最高成交价格，地块的楼面地价虽然低，但由于开发商需要出资配建产权移交房，把配建成本计入土地取得成本后，实际楼面地价并没有那么低。
以昆仑大道片区一70亩“双限一竞”地块为例，成交楼面地价3500元/平方米，毛坯房均价上限6885元/平方米，两者之间有3385元/平方米的价差，一般来说开发商还是有正常利润空间的。但由于需要配建2.8万平方米的产权移交房，若以2000元/平方米的配建成本计算，实际楼面地价就高达近6200元/平方米。如果还是以6885元/平方米销售，显然只能亏本。因此，开发商只能在精装修上下功夫，寻找利润点。
卖精装房，是未来中短期内南宁新房市场的主流趋势。
一些热销的项目有可能不满足于最高3000元/平方米的装修加价，而通过私下收取所谓“指标费”“团购费”“电商费”等费用，达到拉高实际成交价格的目的。
还有一些开发商，将一手房源私下直接定向销售给自己置业顾问或房产中介，再由中介以二手房的名义，拉高价格卖给购房者，以达到绕过房价上限的目的。
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购买二手房
常遇支付贷款额以外的房款
一次性支付贷款额以外的房款，是购买二手房的人群最常遇到的“门槛”。
在长堽路某小区，有业主打算出手一套86平方米的房屋，卖家叫价125万元。经中介测算，该房源的评估价约为1.1万元/平方米，评估总价约为95万元，那么想要购买这套房，按首套房计算，可以贷款80%，大约为76万元，但是另外，购房者还得一次性支付49万元给卖家。
业内人士称，南宁新楼盘大多以精装房形式出售，很多购房者因难以承受全额的精装修款，改转向了二手房市场，这也让二手房市场的热度越来越高，价钱也有所上涨。
▲在南宁市凤翔路，一家中介门店前张贴着租售房信息。
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精装与毛坯
差距有多远？
据一房产专业平台3月13日发布的数据显示，南宁市各城区房价（精装）分别为：
青秀区：1.2万元/平方米～1.8万元/平方米；
兴宁区：8000元/平方米～1.1万元/平方米；
西乡塘区：8500元/平方米～1.1万元/平方米；
江南区：8000元/平方米～1.1万元/平方米；
良庆区：1.0万元/平方米～1.6万元/平方米；
邕宁区：8000元/平方米～1.0万元/平方米。
抛去装修价格，看看实际毛坯价格是多少？
据南宁选房网数据显示，2018年1月南宁商品住宅成交均价8098元/㎡（毛坯），环比上涨1%，各城区商品住宅成交毛坯均价如下（数据来源：南宁选房网）：
青秀区：9209元/㎡（毛坯）
兴宁区：7644元/㎡（毛坯）
西乡塘区：8190元/㎡（毛坯）
江南区：7665元/㎡（毛坯）
良庆区：8429元/㎡（毛坯）
邕宁区：6518元/㎡（毛坯）
想在南宁买房，买什么样的房，这得看你手上有多少钱。 业内人士建议购房者，
首付在10万元以内的，考虑小户型；
首付10万元～20万元的，考虑毛坯房；
首付20万元～30万元的，考虑江南、西乡塘、兴宁、邕宁的精装房；
首付30万元～40万元的，可以考虑青秀、五象的精装房（精装全款除外）；
首付40万元以上，除了部分豪宅、洋房项目之外，选择就比较多了。
看完这么多数据，
求购房者心理阴影面积！
不管房价有多高，
套路如何深，
早报君都希望大家能买得起！
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