近两年来，限价时代的南宁楼市，精装部分成为溢价“担当”，各种乱象频出，被动的精装质量差、外收、捆绑销售等难题等成为了这阶段南宁楼市的缩影。2019年下半期，楼盘限价政策渐渐放宽，今年2月28日，南宁市启用了新版商品房买卖合同（预售）（以下简称“购房合同”），这为楼市带来了新的生机。2019年下半年，毛坯房开始回归市场。为何毛坯房会在此时回归？开发商在未来对毛坯和精装产品布局上有何打算？主管部门、业内人士对此如何看待毛坯房回归？近日，记者对此进行了探访。

▲网络图片。

记者调查：多重因素致毛坯房重回市场

最近两三年，因为“限价”政策的出台，南宁的商品房出现了逆转，精装房成了标配，毛坯房倒成了稀罕物。如今，随着南宁土地拍卖规则的变化，毛坯房“卷土重来”了。真是“三年河东，三年河西”。

南国早报客户端记者采访了解到，根据“房住不炒”的指导方针，2017年，南宁出台了“5·26”楼市调控政策，明确土地“招拍挂”灵活采用“限房价、限地价”“限地价、竞房价”“限房价、限地价、竞产权移交房”等竞价方式，南宁土地市场正式进入“双限一竞”时代。和购房者密切相关的，正是限价房（限制商品住宅毛坯备案价）。

于是各种增加购房者负担的楼市“外收”出现了，毛坯房消失了。开发商为了获得利益最大化，南宁楼市几乎是清一色的精装3000元/㎡，直接抬高了购房门槛。

现如今毛坯房重回市场也有多方面因素。在政策层面，从2018年年中开始，南宁部分新供应土地已经不设“限房价”的门槛。2019年，南宁土拍规则直接变了，2017年开始出现的 “双限一竞”，在2019年的土拍规则里悄然退出。其中，和购房者息息相关的“限房价”条件，已经在土地出让条件中消失了。

五象新区一楼盘营销负责人称：“毛坯房变精装房有两个原因。一方面是一些开发商拿地成本比较高，不得不做精装修产品，以高品质的产品来呼应较高的销售价格；另一方面是一些楼盘希望通过精装修来提高产品溢价，或者是规避限价影响。”

业内人士分析，对开发商而言，不限价了，毛坯备案价松绑了，要卖毛坯还是精装，选择就更自由。这也是“精改毛”背后的一个重要因素。在市场层面，去年下半年南宁楼市进入横盘期，也让开发商做精装房的动力下降。

开发商：毛坯房回归是顺应市场

2017年，南宁市政府进行了限备案价的方式来调控楼市，开发商作为企业，追求利润是必然，如果还卖毛坯房就意味着利润空间被压缩，通过装修来实现溢价成为南宁楼市的普通现象，此后，市场上出现了毛坯房一房难求的局面。2019年下半年，这种情况有了大转变，不少项目推出了毛坯房。对开发商而言，为何愿意回归毛坯房呢？

金悦澜湾小区是一个比较大的项目，2018年，该项目以精装修房面向市场，但此后，该项目又回归了毛坯市场。其相关负责人认为“精改毛的转变，是顺应市场需求的调整”。在楼市最好卖的2018年，该楼盘以精装面市时，去化周期是一个月左右，但同类型的毛坯房，去化周期都不超过一个星期，在最好卖的时候，开盘当天就一扫而光。该负责人分析称，毛坯房对购房者来说，有着天然的优势，它与精装房每平方米相差2000元左右，而且精装房首付一般只能贷款10年，利率上浮较大，“回归毛坯后，其首付门槛就低了很多，这也是毛坯获得市场青睐的原因。”

广源华府和广源大都会也是五象新区的热门楼盘，它因位置优越倍受市场欢迎。两个项目一路之隔，最初，其以毛坯房占领市场，后因调控，改为精装房，目前，该项目又再次推出了毛坯房。相关负责人称，在目前以市场为主导的情况下，他们的产品都会考虑市场的需求。他举例称，广源华府目前在售的多是大户型，改善性需求的客户多数想自行装修，同样，今年广源在柳沙半岛即将推出的别墅产品也将以毛坯面市，可以由业主自行“操刀”，满足个性化的需求；而广源凤岭一号院是小户型，周所周知，面积越小，装修单价成本越高，如果是个人装修，还有可能因为经验问题，无法利用好空间。根据产品的特性，该盘他们依然还采用精装修。因此，该负责人认为，2020年，房企在精装和毛坯的选择上，会更加理性的按照市场需求和产品特性来决定。

在凤岭东站圈，即便是精装产品，也会不愁卖，荣和东站城市广场以高端产品为主，也将以毛坯房与购房者“握手”。记者了解到，该楼盘的loft户型毛坯价约在16000元/平方米。除了该项目，荣和在2020年的产品中，也将主推毛坯房，还有几个尚未开盘的项目也考虑推毛坯房，位于五象新区及江南区的刚需和改善型住宅都将以毛坯房面市。该负责人判断，接下来，开发商想方设法降低购房门槛，吸纳购房者，所以，2020年是毛坯房的主场。

购房者：对精装房已经失去了信心

2018年年底，精装房进入了交付高峰，截止目前，南宁多个楼盘曝出精装质量问题，让购房者心力交瘁，也让尚未入手的购房者心有余悸，不少市民在谈起精装房时，对其质量表现出信心不足。

▲过去两年里，精装修房质量让购房者信心不足。南国早报记者 李俭芹摄

自去年下半年以来，南宁不少楼盘再次推出毛坯房后，在市场上引起各方关注。“买房子的时候，置业顾问说得天花乱坠，说这个区位如何好，升值潜力很大等，没想到收房后发现，开发商交付的精装变“惊装”，让人心塞。”市民林先生对记者说：“尽管买毛坯，还得花精力去装修，但总比问题多多的精装房省心。”

业内人士分析，一些楼盘在精装变毛坯后，对开发商和购房者来说，都有好处。对开发商来说，不管是卖毛坯还是精装，推售方式可以多样化，达到快速去化目的。而且盈利手段不再局限于从精装实现溢价，能呈现出更好、更优质的产品给购房者。对购房者而言，回归毛坯房后，明面上可能看起来房价略有提升，但购房门槛反而降低了，少交外收、精装款等费用，购房者压力更小。

住建部门：今年将化强化精装房的监督

在市场对精装房没有了“期待”的情况下，监管部门怎么看待未来的发展呢？记者从南宁市住建局了解到，对于2020年楼市，主管部门已经有了一些规划，其中，对精装房的管理已经提上日程。

首先，相关人员分析称，全装修房是未来商品住房的发展方向，它本身是有很多有利因素的，比如综合利用材料，综合施工，降低装修成本等。但是，2019年，陆续交付的精装房曝出很多质量问题，让市场对精装房的信心不足，这也是众多企业调整产品方向的一个原因。但是，从政策上来看，今年，南宁市会根据上级文件和政策的要求，对精装质量进行管控，比如将其纳入五方验收的范围、保留精装房样板间让购房者核对等。

除此之外，南宁市已启用新的商品房买卖合同，在格式合同中，会将精装部分的约定和费用纳入购房合同，进行备案管理。这样一来，购买精装房的市民再也不用担心精装部分一次性支付、精装部分单独贷款时间短、利率高等问题了，这也会降低精装房的购房门槛。

因此，该负责人认为，2020年，南宁楼市会朝着健康、平稳的方向发展，楼市产品也将更丰富，可以满足多种需求。

编辑丨卢盈

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