10月10日，南国早报记者从南宁市国土资源局网站获悉，《南宁市城镇土地定级及基准地价更新成果》（以下简称2017年成果）已经市政府常务会议审议通过，9月已开始实施。基准地价一般每几年更新一次，可看作是政府对全市各区域不同用途土地价格的综合评估，也从侧面反映了各区域近几年来的发展情况。从2017年成果看，全市各类型土地价格都出现了上涨。但与上一次基准地价更新时热点区域最大涨幅超过50%的情况相比，此轮更新的涨幅明显更温和，部分区域、路段甚至是“原地踏步”。

基准地价一般每隔4～6年评估并公布一次，可用于分析土地市场的变化趋势。南宁市的基准地价按商业、住宅、工业三大用途进行分类评估，每个用途的土地，又按所在区域划分出多个等级，一级一般是中心区域，如朝阳路片区，五级最低（商业用地六级最低）。此次评估的基准日为2016年9月30日，均按法定最高土地使用权年限和“五通一平”条件进行评估。在计算平均楼面地价时，商业、住宅和工业用地的容积率分别统一为2、3和1.5。

从2017年成果看，全市各类各级土地基准地价（楼面地价，下同）较以2012年1月1日为评估基准日的2014年成果呈普涨态势。各等级商业用地的涨幅在10%~15%之间，工业用地的涨幅都在5%左右。与房价关系密切的住宅用地涨幅在15%左右，除四级土地外，同等级住宅用地的涨幅都高于商业用地。按级别来看，一、二级住宅用地的涨幅最高，都超过了17%，分别从1535元/平方米和1206元/平方米涨到了1800元/平方米和1430元/平方米。

记者注意到，虽然各类各级土地基准地价呈普涨态势，但与2014年成果相比，上涨幅度均出现了很明显的回落。南宁市前一次公布基准地价更新成果是在2008年，2014年成果与2008年成果相比，在商业用地方面，5级商业用地基准地价涨幅高达110.63%，而此次更新涨幅只有10.81%，还不到上一次的十分之一。其他各级商业用地的涨幅变化情况也相似，此次一级商业用地的涨幅最低，只有10.12%，而上一次高达35.06%。

住宅用地涨幅回落的情况更加明显。一级住宅用地涨幅从78.7%回落到17.26%，在上一轮更新中涨幅排名第一的四级住宅用地，更是直接从127.79%回落到14.06%。上一轮更新中，各级住宅用地涨幅都在60%以上，而此次涨幅最高的二级宅地也只有18.57%。

在各类各级土地基准地价总体上涨的背景下，也有个别区域的地价出现了“原地踏步”的情况。基准地价中的商服路线价，是专门用来体现临街商铺土地价值高低的一组数据。古城路南区段的商服路线价，在2008年成果中是9202元/平方米，2014年成果中上涨超过50%，达到13850元/平方米，此次更新则只上涨了3%，为14266元/平方米。星湖路、金湖路北、兴宁路等繁华商业路段的商服路线价“原地踏步”的情况更明显，涨幅均为1%，也就是平均每年涨幅还不到0.3%。而兴宁路的商服路线价涨幅，在2014年成果中高达近60%。

住宅用地方面，虽然没有出现明显的“原地踏步”，但部分区域的涨幅下降程度也很大。如南湖北片区，在2014年成果中较2008年成果涨幅高达96.74%，此轮更新涨幅只有17.57%。古城南片区涨幅则也从54.48%下降到19.22%。值得一提的是，五象新区的住宅基准地价涨幅虽也出现明显下降，但仍比其他区域高出一大截。如五象总部基地片区，在2008年成果中属于最低的五级区域，楼面地价仅为212元/平方米，2014年成果中上涨到893元/平方米，涨幅超过300%。到2017年成果中变成1284元/平方米，仍有43.78%的涨幅。

近年来，南宁城市建成区面积不断扩大，热门商业区“遍地开花”。因此有人认为，兴宁路、民生路步行街的商业“一哥”地位已不保。但是从2017年成果来看，步行街所在的朝阳商圈，仍旧稳坐商业区“头把交椅”。朝阳南片区商服用地楼面地价达6568元/平方米，比第二名南湖北片区高出约1500元/平方米。兴宁路的商服路线价以24735元/平方米位居第一，前10名中除了古城路南段和新民路南段，其余也都在朝阳商圈。商服路线价前20名中，不在老城区的只有金湖路北段。不过新商圈的进步速度也很快，如万象城片区以4445元/平方米的楼面地价，跻身商服用地区段前5名。东葛路延长线片区，也因大型商业综合体的出现，土地级别从三级提升到了二级。

那么朝阳商圈的商业价值有没有可能在短期内被新商圈超越？记者查阅上海、广州等一线城市的基准地价发现，即便是在这些商业综合体遍布的特大城市，老商圈的基准地价仍旧高居榜首。以广州为例，老牌商业街北京路（文明路-中山四路）商业路线价加价高达约13.31万元/平方米，居全广州之首。而新的商业中心天河路（体育西路-体育东路），也只有约7.96万元/平方米。

不少市民担心，基准地价普涨了，房价会不会因此“水涨船高”？业内人士认为，基准地价体现的是评估基准日的土地价值，同时也是最近几年土地价值变化的体现，并不等同于土地使用权成交价，与房价更没有直接联系。而且，基准地价与近年来土地实际成交价也有很大的差距。比如，市区热点区域的稀缺住宅用地，成交楼面地价早已突破了5000元/平方米，而2017年成果中位居住宅用地区段楼面地价榜首的南湖北片区，也还不到2000元/平方米。此外，房价还受调控政策、供求关系、市场行情等多方面影响，土地成本并非其中起决定性的因素。

对有意投资住宅或商铺的市民来说，基准地价有什么意义？南宁一家房地产咨询公司的相关负责人建议，对基准地价的变化进行分析，可给投资方向提供参考。比如老城区的商业街虽然依旧热门，但升值空间已明显不如“后起之秀”。而老城区的住宅，则因坐拥学区、交通、生活等优质成熟配套，仍具投资价值。