开发商未办预售证 能否退定金
刘先生问：2017年3月份，我向南宁市某房地产开发公司购买一套三居室的商品房，在合同签订后10天内交付2万元定金。该套住宅房款共80万元，申请使用银行按揭。双方在签订合同后，未办理预售合同登记手续。是否可以以未办理预售合同登记手续、房价过高为由拒绝支付房款，并要求其返还购房定金？
陈龙律师答：刘先生与房地产开发公司之间签订的预售合同是双方当事人真实的意思表示，预售合同在双方当事人之间依法成立。根据我国《合同法》规定，“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。双方当事人应当依据合同约定履行自己的义务，刘先生以未办理预售合同登记手续，房价过高为由拒绝支付房款的行为属于违约行为，其归还定金的请求不得到支持，刘先生应按合同约定支付房款。房地产开发公司未办理预售合同登记手续并不影响合同的效力，预售合同依法对双方产生法律拘束力。
买房5年后过户 合同是否有效
张先生问：2009年5月，姚某将其所有的经济适用房出售给张先生，约定于2014年6月办理过户登记手续，随后张先生付清房款并装修入住。双方因故未能在约定的期限办理过户登记手续。后来姚某认为，张先生与姚某签订的房屋买卖合同违反了国家关于经济适用房上市交易的规定，应属无效合同，不同意过户了，请问是否有依据？
陈龙律师答：我国的经济适用房属于政策性保障住房，《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”，据此姚某将房屋出售给张先生，并约定5年后办理过户手续，双方签订的房屋买卖合同并不违反法律规定，应为有效，张先生有权依据约定要求姚某协助办理过户登记并取得房屋所有权。
来源｜ 南国早报记者全君兰
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