南宁市住房和城乡建设局联合南宁市市场监督管理局、国家税务总局南宁市税务局发出通知，从2020年2月28日起，启用《南宁市商品房买卖合同（预售）》等合同新版（以下简称“新合同”），2012版的房屋交易合同同时停止使用。已网签备案的合同继续生效。

新合同有何改进？对购房者有何影响？目前，南宁市住建局还没有对新合同进行说明，南国早报公益律师莫绪毅同时担任着房地产企业法律顾问，记者请他对合同的变化进行了分析解读。

装修部分再次纳入购房合同

一谈起精装修，这两年南宁的购房者有一肚子的话说。其实，精装房并不是这两年的产物，早些年，万科、恒大等房开进入南宁时，就以精装房作为主打产品，获得市场认可。记者了解到，在南宁实行“毛坯+精装”双合同之前，市场上使用的合同也适用于精装房。业内人士告诉记者，那个时候的精装房合同是一体化的，向银行申请贷款时也不分彼此。开发商在向购房者出售精装房时，也不会刻意讲解精装部分花了多少钱，而重在讲其使用的材料。

此后，因南宁市对商品房进行限价，才将装修部分与毛坯房割裂开来，形成了“双合同”的局面。因此，该业内人士认为，这次新合同将装修部分纳入其中，并非是新现象，而是一种回归。

回归之后的合同，与早前的略有不同。最早的合同，没有将装修价款单独列出；而双合同是割裂后的装修合同，装修部分没有在部门备案；回归后的新合同，精装部分也将作为房价的一部分，在管理部门备案，而且通过合同附件对装修用材等进行了细化。

将装修价款写进合同有何益处

举例来说，小蓝2018年购买了首套99平方米房子，毛坯部分的价格是6800余元，精装按3000元/平方来算。小蓝签订了《商品房买卖合同》和《装修合同》两份合同。

毛坯部分首付两成，13.5万元，剩下的53.8万元办理了住房贷款，当时利率上浮1.2倍，月供3200元；精装部分一共有29万余元，首付三成，大约9万元，剩下的20万元只能按照消费贷申请办理，最长只能贷款10年，而且利率上浮1.4倍，装修部分的月供为2300余元。因此，小蓝的首付款共计22.5万元，前十年的月供为5500元，这对刚毕业不久的他来说，压力是非常大的。

如果是新合同，小蓝的情况就简单多了。首付19万余元，剩下77万余元正常向银行申请住房贷款。即便利率上浮1.2倍，小蓝贷款30年，月供也才4500余元。因此，新合同对购房者来说，起到了省事和省钱的效果。

新合同执行后，首付会减少吗？对于购买首套房的人来说，首付确实减少了。但对于购买了两套房以上的市民来说，答案却不一定。因为目前，一些银行精装部分的贷款最低可实现三成首付，两个合同分割开时，装修部分按消费贷可最低付三成。按照新合同，装修算入总房款，首付必须四成起。

装修也纳入竣工验收范围

针对目前市场上出现的装修质量问题，莫绪毅认为，装修部分在新合同中出现，是一个非常大的亮点。因为过去，装修部分并没有纳入竣工验收的范围，一般是由装修公司自己验收交付。因此，购房者即便认为装修质量差，也没有标准，维权无法提供有力证据。

结合自治区住建厅的文件来看，将装修纳入新合同，包含在项目竣工验收中，也就会有验收标准。

新合同与旧合同有哪些变化？社会上对新合同的理解是否到位？记者就此向南宁市住建局了解情况，但对方婉拒了采访。　

编辑丨贺建东

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