南国早报全媒体记者：李俭芹

11月7日晚，南宁市住房和城乡建设局、南宁市发展和改革委员会联合发布了《南宁市规范物业管理提升服务质量工作方案（征求意见稿）》〔含《南宁市物业服务第三方评估管理暂行办法（征求意见稿）》《南宁市住宅前期物业服务收费标准（征求意见稿）》〕等文件，并向社会公开征求意见。征求意见稿明确提出，强化业主自治，提高业委会、物管会组建率，划分物业服务等级及各级收费标准，启用第三方评估机制，对物业服务水平进行评定等。意见反馈截止日期为12月6日。

开展物业服务等级评定

《南宁市规范物业管理提升服务质量工作方案（征求意见稿）》中，制定了六项措施。包括提高业委会、物管会组建率，加强相关宣传与培训，推选热心公益、作风正派的业主参与等。同时，方案明确提出以“政府指导+第三方参与”形式开展物业服务等级评定，并鼓励业主积极参与事务。

《南宁市物业服务第三方评估管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）的出台，是南宁物业服务行业的新尝试。南宁市住房和城乡建设局相关负责人称，业主对于规范物业服务收费、实现服务质效与收费标准相匹配的呼声日益强烈。亟需通过市场行为解决市场争端，引入和培育独立的物业服务第三方评估机构化解物业矛盾纠纷，规范市场主体行为。

那么，谁能请第三方评定呢？《办法》拟规定业主或业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门均可委托。《办法》中提出，开发商在销售房屋前，应随机抽取物业评估机构对物业服务费用进行测算，并在销售场所公示结果，并作为房屋买卖合同和前期物业服务合同的附件。建设单位向全体业主移交物业项目时，应当共同委托物业评估机构进行前期物业的承接查验及备案。

第三方评估费用谁来承担

评估费用谁来承担呢？《办法》中提到，建设单位向全体业主移交物业项目时，由建设单位承担初次备案查验评估、物业服务方案编制及评估、招标代理、合同履约中期检查、合同后评价费用。业主、业主大会委托第三方评估机构提供评估咨询服务的，由业主、业主大会承担评估咨询费用，可以向业主直接收费或从公共收益中支付评估咨询费用。业主、业主大会在物业服务合同中约定由物业服务企业承担支付义务并提供合理支付担保的，须在物业服务费用评估和合同价款支付中增加对应咨询评估费用。

谁能担任第三方评估？《办法》中提到，物业评估机构应当具有独立法人资格，经营范围含有评估、咨询等业务且不含物业管理业务/专业从事物业服务评估业务；具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员；与评估事项无利害关系；法律、法规、规章规定的其他条件。

利益相关方对物业评估机构出具的评估报告有异议的，可以在规定的日期内提出。利益相关方对原物业评估机构的复核结果仍有异议的，可向物业服务评估专家委员会申请鉴定。

前期物业费单价拟限高2.2元

此前，物业服务费实施市场调节价后，有的小区物业费单价涨至2元/平方米以上，业主认为质价不符，矛盾重重。《南宁市住宅前期物业服务收费标准（征求意见稿）》（以下简称《标准》）出台，将有望让物业服务费价格“趋稳”。

《标准》提到实行政府指导价的范围包括南宁市城区、开发区范围内城镇保障性住房（含公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房及其他享受国家优惠政策的保障性住房）、房改房、老旧住宅小区、普通住宅小区等前期物业（业主大会成立之前）管理服务收费以及停车服务收费。其他类型物业，以及业主大会成立之后的保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区、普通住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。

《标准》提到，住宅前期物业服务费实行按服务等级定价，共分为五个等级（详见图表）。一级服务基准指导价为每月2元/平方米，住宅物业服务费实行基准价和浮动幅度管理，上浮不超过10%，下浮不限。上浮后，意味着最高价为每月2.2元/平方米。车位（库）物业服务费按车位数量计收，每个最高不超过35元/月。

对已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房，业主可与物业服务企业就空置房物业收费是否减免进行协商，在物业合同中约定，未约定的应当按照民法典规定执行。

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